Immobilienförderung und Steuervorteile: Was passt zu Ihrer Immobilie?

Kurzantwort

Beim Kauf einer Immobilie kommen zwei grundsätzlich verschiedene Hebel infrage: Förderkredite, die die Finanzierung verbessern können, und steuerliche Abschreibungen, die bei vermieteten Immobilien die steuerpflichtigen Einkünfte mindern. Welche Instrumente passen, entscheidet zuerst die Nutzungsart – selbst nutzen oder vermieten – und danach Objektart, Energiestandard, Einkommen, Kinderzahl, Fristen und Nachweise.

WohnbauAtlas verbindet diese Regeln mit konkreten Immobilien. Statt nur zu erklären, was KfW 300 oder die degressive AfA ist, soll der Förderbereich beantworten: Welche Programme und Steuervorteile kommen bei diesem Objekt für mich überhaupt in Betracht?

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• Förder-Finder: passende Programme und Abschreibungen vorprüfen
• AfA-Rechner: linear, degressiv und § 7b vergleichen
• Förder-Kombinationsrechner: mehrere Instrumente auf ein Objekt anwenden
• KfW-Vergleich: 124, 296, 297/298, 300 und 308 gegenüberstellen

Die erste Weiche: Selbstnutzung oder Vermietung?

Diese Entscheidung ist wichtiger als jeder einzelne Energiestandard.

Sie wollen selbst einziehen

Dann kommen klassische Gebäudeabschreibungen grundsätzlich nicht in Betracht, weil keine Einkünfte aus Vermietung erzielt werden. Relevant sind vor allem:

• KfW 300 für Familien und Alleinerziehende bei klimafreundlichem Neubau,
• KfW 308 für Familien beim Kauf eines Bestandsobjekts der Energieklasse F, G oder H mit anschließender Sanierung,
• KfW 297 für privaten klimafreundlichen Neubau zur Selbstnutzung,
• KfW 296 bei entsprechend flächen- und kosteneffizienten Neubauten,
• KfW 124 als breite Basisförderung für selbst genutzten Neubau oder Bestand,
• § 10f EStG bei selbst genutzten Denkmalobjekten oder Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Sie wollen vermieten

Dann wird die steuerliche Seite zentral. Je nach Objekt können insbesondere relevant sein:

• lineare Gebäude-AfA,
• degressive AfA mit 5 % vom Restwert,
• Sonder-AfA nach § 7b EStG,
• erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen,
• erhöhte Absetzungen in Sanierungsgebieten,
• KfW 298 oder KfW 296 bei passenden Neubauprojekten.

Förderung und Abschreibung sind nicht dasselbe

Eine Abschreibung von 20.000 € bedeutet nicht, dass 20.000 € ausgezahlt werden. Sie mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage. Ein Förderkredit wiederum ist kein Zuschuss; er muss zurückgezahlt werden, sofern das jeweilige Programm keinen Tilgungszuschuss vorsieht.

KfW-Programme im Schnellvergleich

Wichtig: Zinssätze werden hier bewusst nicht statisch angegeben. Sie ändern sich laufend und sind am Tag der KfW-Zusage maßgeblich.

Abschreibung im Schnellvergleich

Warum EH40, EH55 und QNG nicht dasselbe sind

Der Effizienzhaus-Standard beschreibt die energetische Qualität eines Gebäudes relativ zu einem Referenzgebäude. QNG ist ein Nachhaltigkeitssiegel mit weitergehenden Anforderungen. Je nach Programm kann ein EH40-Niveau ohne QNG genügen, während die höhere Förderstufe oder die Sonder-AfA nach § 7b ein tatsächliches QNG bzw. den gesetzlich verlangten Nachhaltigkeitsnachweis benötigt.

Deshalb darf WohnbauAtlas die Felder nicht zu einem einzigen „grünen Gebäude“-Label zusammenfassen. Getrennt relevant sind:

• Effizienzhaus-Stufe,
• KFN-/Lebenszyklus-Anforderung,
• QNG-Status,
• QNG-Nachweis/Quelle,
• Datum der Prüfung.

So treffen Sie die Entscheidung

Schritt 1: Nutzung

Selbstnutzung oder Vermietung.

Schritt 2: Objekt

Neubau/Ersterwerb, Bestand, Denkmal oder Sanierungsgebiet.

Schritt 3: Objektmerkmale

EH40/EH55, QNG, Energieklasse, Bauantrag/Bauanzeige, Baubeginn, Fertigstellung, Kaufpreis, Wohnfläche und – soweit belastbar verfügbar – §7b-relevante Baukosten.

Schritt 4: persönliche Merkmale

Kinderzahl, Haushaltseinkommen, bestehendes Wohneigentum und gegebenenfalls persönlicher Grenzsteuersatz für eine vereinfachte steuerliche Szenariorechnung.

Schritt 5: Ergebnis

Jedes Instrument erhält einen Status:

• Grundsätzlich möglich
• Wahrscheinlich nicht anwendbar
• Daten fehlen
• Nicht relevant

Dazu werden Begründung, fehlende Nachweise und Primärquelle angezeigt.

Beispiel 1: Kapitalanleger kauft eine neue QNG-Wohnung

Angenommen, ein Projekt ist objektseitig als EH40 mit QNG nachgewiesen. Der Käufer will vermieten und der Bauantrag liegt im begünstigten §7b-Zeitraum.

Dann sind typischerweise zu prüfen:

1. KfW 298 – objektseitig grundsätzlich passend, sofern Antrag und weitere Programmbedingungen eingehalten werden.
2. Degressive AfA – separat anhand des Herstellungs-/Vertragszeitpunkts prüfen; dafür ist QNG nicht erforderlich.
3. § 7b Sonder-AfA – nur weiter positiv bewerten, wenn zusätzlich die Baukostenobergrenze, der Erwerbszeitpunkt und die zehnjährige Wohnraumüberlassung passen.

Das ist deutlich wertvoller als das pauschale Label „5 % AfA möglich“.

Beispiel 2: Familie sucht Bestand

Eine Familie mit zwei Kindern möchte ein Haus selbst nutzen. Der Energieausweis zeigt Klasse G und die Einkommensgrenze wird eingehalten.

Dann ist KfW 308 der erste Prüfpfad. Aktuell beträgt der Kredithöchstbetrag bei zwei Kindern bis zu 160.000 €. Die Immobilie muss anschließend innerhalb der vorgegebenen Frist energetisch saniert werden. Ergänzend kann KfW 124 geprüft werden; die KfW führt das Programm als zusätzliche Fördermöglichkeit auf.

Was WohnbauAtlas zusätzlich leisten kann

Die eigentliche Differenzierung entsteht durch eigene Projektdaten. Sinnvolle öffentliche Statistiken wären beispielsweise:

• „X von Y erfassten Neubauprojekten in Berlin weisen aktuell einen QNG-Nachweis auf.“
• „Z Projekte besitzen objektseitig Merkmale, die für KfW 300 relevant sind.“
• „In Region A ist der Anteil an EH40-Projekten höher als in Region B.“

Jede Statistik benötigt Stichtag, Datenbasis und Methodik. Dann wird WohnbauAtlas selbst zur zitierbaren Quelle.