KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“: Bis zu 30.000 Euro Zuschuss je neuer Wohnung

30.000 Euro Zuschuss pro Wohnung klingen nach einem starken Investitionsanreiz. Ob sich der Umbau eines Büros, einer Praxis oder einer Handelsfläche tatsächlich rechnet, entscheidet sich jedoch meist an drei anderen Punkten: Baurecht, Gebäudestruktur und energetischer Sanierungsbedarf.

Seit dem 1. Juli 2026 unterstützt der Bund mit dem Programm KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“ die Umwandlung beheizter Nichtwohnflächen in Wohnraum. Die Förderung ist ein direkter Zuschuss und muss nicht zurückgezahlt werden. Sie ist aber kein pauschaler Bonus für jede leerstehende Gewerbeimmobilie. Nutzungsänderung, Brandschutz, Belichtung, Erschließung, energetische Anforderungen und eine formal korrekte Antragstellung entscheiden darüber, ob ein Vorhaben förderfähig und wirtschaftlich tragfähig ist.

KfW 266 ist besonders interessant, wenn die Immobilie baulich bereits relativ nah an einer Wohnnutzung liegt. Der Zuschuss verbessert ein grundsätzlich tragfähiges Projekt, ersetzt aber keine belastbare Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsprüfung.

Gefördert wird der Umbau von beheizten Gebäuden oder Gebäudeteilen, die zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Es muss nicht das gesamte Gebäude umgewandelt werden. Auch einzelne Etagen oder Teilflächen sind möglich; nach dem Umbau kann ein reines Wohngebäude oder ein gemischt genutztes Gebäude entstehen.

• Büro- und Verwaltungsflächen
• Arztpraxen und andere Praxisräume
• beheizte Laden- und Handelsflächen
• andere beheizte Gewerbe- oder Nichtwohnflächen
• einzelne beheizte Gebäudeteile innerhalb gemischt genutzter Immobilien

Entscheidend ist die bisherige Nutzung – nicht nur der Leerstand. Eine Fläche ist nicht allein deshalb förderfähig, weil sie leer steht. Sie muss bisher eine beheizte Nichtwohnfläche gewesen sein und durch den Umbau tatsächlich zu mindestens einer neuen, abgeschlossenen Wohneinheit werden.

1. Das Vorhaben liegt in Deutschland und im Geltungsbereich des GEG. Gefördert werden ausschließlich Vorhaben in Deutschland. Die neuen Wohnungen müssen nach Abschluss unter den Anwendungsbereich des jeweils gültigen Gebäudeenergiegesetzes fallen.
2. Das Gebäude ist mindestens fünf Jahre alt. Maßgeblich ist nicht das genaue Fertigstellungsdatum. Der ursprüngliche Bauantrag beziehungsweise die ursprüngliche Bauanzeige muss bei Antragstellung mindestens fünf Jahre zurückliegen.
3. Es entsteht mindestens eine neue Wohneinheit. Die Einheit muss eine eigenständige Haushaltsführung ermöglichen (abschließbarer Zugang, Zimmer, Küche/Kochnische, Bad/WC).
4. Die Fläche war bereits beheizt. Eine unbeheizte Lagerhalle, ein unbeheizter Dachraum oder eine offene Gewerbefläche fällt nicht allein durch eine geplante Wohnnutzung unter KfW 266.
5. Der energetische Mindeststandard wird erreicht. Grundsätzlich mindestens Effizienzhaus 85 EE; für Baudenkmale EH Denkmal EE. Für bestimmte vorhandene Wärmeversorgungen kann eine Ausnahme von der EE-Klasse gelten.
6. Eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte wird eingebunden. Erforderlich ist eine Person aus der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes in der Kategorie „BEG 3 Wohngebäude“.
7. Die Wohnungen bleiben mindestens zehn Jahre Wohnraum. Die Verpflichtung ist auch bei Vermietung und Eigentümerwechsel abzusichern.

Die KfW übernimmt 30 % der förderfähigen Umbaukosten, höchstens jedoch 30.000 Euro je neuer Wohneinheit. Je Wohnung werden maximal 100.000 Euro förderfähige Kosten berücksichtigt.

Bei mehreren Wohneinheiten ist der Zuschuss grundsätzlich auf 300.000 Euro je Vorhaben begrenzt. Für wirtschaftlich tätige Antragsteller – dazu zählt regelmäßig auch die Vermietung – wird der gesamte Zuschuss als De-minimis-Beihilfe angerechnet.

Vereinfachtes Rechenbeispiel: Vier neue Wohnungen

Das Beispiel zeigt die Förderlogik, nicht die Wirtschaftlichkeit eines konkreten Projekts. Kaufpreis, Planung vor Antragstellung, Finanzierungskosten, Mietausfall, Genehmigungsrisiken und nicht förderfähige Nebenkosten können den Kapitalbedarf deutlich erhöhen.

Förderfähig sind vorhabenbezogene Kosten, die unmittelbar auf den Umbau zu Wohnungen entfallen und vom Antragsteller getragen werden. Die Arbeiten müssen durch Fachunternehmen ausgeführt und über ordnungsgemäße Rechnungen nachgewiesen werden.

• Rückbau und Entsorgung bestehender Baukonstruktionen, Einbauten und technischer Anlagen
• notwendige Instandsetzung und Anpassung der Baukonstruktion an die Wohnnutzung
• Grundrissänderungen und Innenausbau, zum Beispiel Wände, Böden und Installationsschächte
• Herstellung oder Anpassung von Gebäude- und Wohnungszugängen, Treppenhäusern, Fluren und Verkehrsflächen
• Elektro-, Wasser- und Abwasserinstallationen sowie andere technische Anlagen, soweit sie nicht der energetischen Sanierung zuzurechnen sind
• Balkone, Terrassen, notwendige Außentreppen, Fluchtwege und Feuerwehrzufahrten
• baurechtlich notwendige Parkplätze, Fahrradstellplätze, Ladeinfrastruktur und Zufahrten
• Fachplanung und Baubegleitung, soweit diese während der Umsetzung der förderfähigen Umbaumaßnahme anfallen

Besteht ein Vorsteuerabzugsrecht, werden grundsätzlich Nettokosten berücksichtigt. Ohne Vorsteuerabzugsrecht können Bruttokosten angesetzt werden.

• Kaufpreis des Gebäudes oder der umzubauenden Fläche
• Grundstücks- und Grundstückserwerbskosten
• Kosten der energetischen Sanierung zum Effizienzhaus
• Planungs- und Fachplanungskosten, die bereits vor Antragstellung entstanden sind
• Erweiterung bereits bestehender Wohnungen oder bereits zu Wohnzwecken genutzter Flächen
• Anbauten und Aufstockungen
• Kosten, die bereits in einem anderen Förderprogramm als förderfähig angesetzt wurden

Die Förderung des Umbaus ist an eine energetische Sanierung gekoppelt. Die Kosten dieser Sanierung gehören jedoch nicht zu den förderfähigen Kosten von KfW 266. Sie können grundsätzlich über andere Programme – etwa den KfW-Kredit 261 oder passende Heizungsförderungen – finanziert werden, sofern keine Kosten doppelt angesetzt werden.

Antragsberechtigt sind grundsätzlich Investoren, die als Auftraggeber der geförderten Maßnahme Nichtwohnimmobilien zu Wohnraum umbauen möchten. Dazu gehören auch Selbstnutzer.

• Privatpersonen und Einzelunternehmen
• Freiberuflich Tätige
• Unternehmen und kommunale Unternehmen
• Wohnungseigentümergemeinschaften
• Personengesellschaften und juristische Personen des Privatrechts, einschließlich Genossenschaften
• Kommunen, Zweckverbände und Gemeindeverbände
• soziale Organisationen, Vereine, Kammern und Verbände

Der Antragsteller muss nicht zwingend Eigentümer sein. In diesem Fall müssen Eigentümerinformation, zehnjährige Wohnnutzung, Aufbewahrungspflichten und Prüfrechte durch geeignete Vereinbarungen gesichert werden.

KfW 266 ist kein laufender Baukostenzuschuss. Die Auszahlung erfolgt erst nach Abschluss des Vorhabens, Einreichung der Nachweise und positiver Prüfung. Eigentümer und Investoren müssen deshalb die Umbaukosten und den erwarteten Zuschuss zunächst vorfinanzieren.

Bei einem möglichen Zuschuss von 300.000 Euro kann dies die Liquiditätsplanung erheblich beeinflussen. Der Zuschuss verbessert die Gesamtwirtschaftlichkeit, ersetzt aber weder Eigenkapital noch eine belastbare Zwischen- und Projektfinanzierung.

• Für dieselbe Maßnahme kann nur ein Antrag gestellt werden; eine spätere Aufstockung ist nicht möglich.
• Rechnungen müssen unter anderem den Zuschussempfänger, die Objektadresse und die förderfähigen Positionen ausweisen, in deutscher Sprache und Euro ausgestellt sowie unbar bezahlt werden.
• Ab einer Zuschusshöhe von 100.000 Euro sind Aufträge nach wettbewerblichen Gesichtspunkten zu vergeben; soweit möglich, müssen mindestens drei Angebote eingeholt und dokumentiert werden.
• Die Kombination mit einer Steuerermäßigung nach § 35a EStG ist für dieselbe Maßnahme ausgeschlossen.
• Förderrelevante Unterlagen und Projektdokumentationen müssen grundsätzlich zehn Jahre aufbewahrt werden.
• Bei Unternehmen, WEG und Kommunen kann ab bestimmten Zuschusshöhen ein Nachweis des Auszahlungskontos erforderlich sein.

KfW 266 kann den Umbau geeigneter Büro-, Praxis- und Gewerbeflächen deutlich attraktiver machen. Der Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je Wohnung gleicht jedoch keine ungeeignete Gebäudestruktur, fehlende Genehmigungsfähigkeit oder unverhältnismäßige Sanierungskosten aus.

Sinnvoll ist die Reihenfolge: zuerst bauliche und baurechtliche Machbarkeit prüfen, dann Energieeffizienz-Experten einbinden, Kosten trennen und erst anschließend Antrag und Finanzierung finalisieren.