AfA-Rechner: lineare, degressive und Sonder-AfA vergleichen

Kurzantwort

Der AfA-Rechner zeigt, wie sich unterschiedliche Abschreibungswege bei einer vermieteten Immobilie über die Zeit auswirken. Er trennt sauber zwischen abschreibbarem Gebäudeanteil, linearer AfA, degressiver AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und einer möglichen zusätzlichen Sonder-AfA nach § 7b EStG.

Was Sie eingeben

Kauf und Bemessungsgrundlage

• Kaufpreis
• Gebäudeanteil oder Kaufpreisaufteilung
• anteilige Erwerbsnebenkosten
• Wohnfläche
• Fertigstellungsjahr
• Übergang von Nutzen und Lasten / Anschaffungszeitpunkt

Für die degressive AfA

• Herstellungsbeginn oder maßgebliches Vertragsdatum
• Anschaffung bis Ende des Fertigstellungsjahres, falls relevant

Für § 7b

• Bauantrag/Bauanzeige
• EH40-/Nachhaltigkeitsklasse
• QNG-Nachweis
• relevante Anschaffungs-/Herstellungskosten je m²
• Vermietungsbindung

Optional für ein persönliches Szenario

• Grenzsteuersatz
• Betrachtungszeitraum: 4, 10, 20 oder 30 Jahre

Warum der Gebäudeanteil zuerst kommt

Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und gehört deshalb nicht zur Gebäude-AfA. Bei einem Gesamtkaufpreis muss der Preis auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Das BMF stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit; die aktuelle Fassung ist Stand März 2026.

Der Rechner sollte daher nie stillschweigend 100 % des Kaufpreises als abschreibbar behandeln. Wenn keine belastbare Aufteilung vorliegt, muss das Ergebnis als Szenario gekennzeichnet werden.

Lineare AfA

Für Wohngebäude gelten nach § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich folgende Sätze:

Im Anschaffungs-/Herstellungsjahr wird zeitanteilig gerechnet.

Degressive AfA

Für bestimmte Wohngebäude kann § 7 Abs. 5a EStG eine Abschreibung von 5 % des jeweiligen Restwerts ermöglichen. Die Beträge sinken deshalb jährlich.

Beispiel bei 400.000 € Bemessungsgrundlage und einem vollen ersten Jahr:

Der Rechner soll zusätzlich den rechnerischen Zeitpunkt anzeigen, ab dem ein Wechsel in die lineare AfA günstiger wird. Der gesetzliche Wechsel degressiv → linear ist zulässig.

Sonder-AfA nach § 7b

Bei begünstigten neuen Mietwohnungen sind neben der regulären AfA im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den drei Folgejahren bis zu 5 % der besonderen §7b-Bemessungsgrundlage möglich.

Für aktuelle Neubaufälle sind insbesondere zu prüfen:

• Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029,
• neue Wohnung,
• EH40 mit Nachhaltigkeitsklasse und QNG-Nachweis,
• Anschaffungs-/Herstellungskosten höchstens 5.200 €/m² Wohnfläche,
• besondere Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 €/m² Wohnfläche,
• entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken im gesetzlich verlangten Zeitraum.

Der Rechner darf die Sonder-AfA erst aktivieren, wenn diese Eingaben positiv bzw. ausreichend belegt sind.

Beispielrechnung: linear vs. degressiv

Angenommen:

• abschreibbarer Gebäudeanteil inklusive zurechenbarer Nebenkosten: 400.000 €,
• Fertigstellung nach 2022,
• volles erstes Jahr,
• keine Sonder-AfA.

Dann beträgt die lineare AfA jährlich 12.000 €. Die degressive AfA startet mit 20.000 € und sinkt danach.

\* ohne Wechsel zur linearen AfA; gerundetes Rechenbeispiel.

Der wirtschaftliche Vorteil ist nicht „mehr Gesamtabsetzung“, sondern vor allem eine zeitlich frühere Verlagerung von Abschreibungsvolumen. Das kann Liquiditätseffekte erzeugen, muss aber im Gesamtsteuerfall bewertet werden.

Optionaler Steuereffekt

Wenn ein Nutzer einen Grenzsteuersatz eingibt, kann der Rechner einen vereinfachten Näherungswert ausgeben:

steuerlicher Effekt ≈ zusätzliche abzugsfähige AfA × eingegebener Grenzsteuersatz

Dabei muss sichtbar stehen, dass dies keine Steuerberechnung ist. Progression, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, weitere Einkünfte, Verlustverrechnung und spätere Veräußerungseffekte werden damit nicht vollständig abgebildet.

Typische Fehler, die der Rechner verhindern sollte

1. Grundstück mit abschreiben. Das ist falsch.
2. 5 % degressiv mit 5 % Sonder-AfA verwechseln. Zwei unterschiedliche Vorschriften.
3. § 7b ohne QNG/Kostenprüfung aktivieren. Nicht belastbar.
4. AfA als Auszahlung darstellen. Sie mindert die Bemessungsgrundlage.
5. Kaufpreis vollständig als §7b-Basis verwenden. Die besondere Bemessungsgrundlage ist gesetzlich gedeckelt.
6. Teiljahre ignorieren. Das Anschaffungs-/Herstellungsjahr muss zeitanteilig berücksichtigt werden.

Passende Inhalte

• AfA-Grundlagen
• Lineare AfA
• Degressive AfA
• Sonder-AfA nach § 7b
• Förder-Kombinationsrechner