Ratgeber
Abschreibung (AfA) bei Immobilien: Grundlagen einfach erklärt
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt den abschreibbaren Wert eines Gebäudes steuerlich über mehrere Jahre. Sie ist vor allem für Vermieter relevant, weil sie die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Immobilie mindern kann. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben; deshalb…
Inhalt
Kurzantwort
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt den abschreibbaren Wert eines Gebäudes steuerlich über mehrere Jahre. Sie ist vor allem für Vermieter relevant, weil sie die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Immobilie mindern kann. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben; deshalb ist die Kaufpreisaufteilung einer der wichtigsten Schritte vor jeder AfA-Berechnung.
Auf einen Blick
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Wer nutzt Gebäude-AfA typischerweise? | Vermieter und andere Einkünfte erzielende Eigentümer |
| Wird das Grundstück abgeschrieben? | Nein |
| Was ist die Basis? | Gebäudeanteil plus zurechenbare Anschaffungsnebenkosten |
| Welche Grundformen gibt es? | linear oder – bei passenden neuen Wohngebäuden – degressiv |
| Was kann zusätzlich hinzukommen? | § 7b Sonder-AfA oder erhöhte Absetzungen nach §§ 7h/7i |
| Können reine Eigennutzer normal abschreiben? | Nein; Sonderregeln z. B. nach § 10f EStG bleiben möglich |
Was bedeutet AfA?
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Viele laufende Kosten können als Werbungskosten berücksichtigt werden. Der Kaufpreis des Gebäudes ist dagegen kein sofort vollständig abziehbarer Aufwand. Der Gebäudewert wird über die Nutzungsdauer verteilt – diese Verteilung ist die AfA.
Das ist wirtschaftlich wichtig, weil die AfA keine Auszahlung ist. Sie reduziert die steuerliche Bemessungsgrundlage. Wie stark sich das in Euro auf die Steuer auswirkt, hängt vom persönlichen Steuerfall ab.
Wer kann eine Immobilie abschreiben?
Die klassische Gebäude-AfA setzt voraus, dass das Gebäude zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte genutzt wird. Typisch ist die Vermietung.
Bei einer ausschließlich selbst genutzten Wohnung fehlt diese Einkunftserzielung. Deshalb greift dort keine normale lineare oder degressive Gebäude-AfA. Bei Denkmalen und Sanierungsgebieten kann aber § 10f EStG für bestimmte begünstigte Aufwendungen relevant sein.
Bei gemischter Nutzung – etwa selbst genutzte Hauptwohnung plus vermietete Einliegerwohnung – muss die steuerliche Zuordnung anteilig erfolgen.
Was wird abgeschrieben?
Gebäude: ja
Der abschreibbare Teil umfasst den Wert des Gebäudes und grundsätzlich die dem Gebäude zuzuordnenden Erwerbsnebenkosten.
Grund und Boden: nein
Grund und Boden gilt steuerlich nicht als abnutzbares Wirtschaftsgut. Deshalb muss ein Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden.
Kaufpreisaufteilung
Das BMF stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grundstück und Gebäude bereit. Die aktuelle veröffentlichte Fassung ist Stand März 2026. Das BMF weist darauf hin, dass die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte bzw. Teilwerte erfolgt und nicht einfach per Restwertmethode.
Wenn der Kaufvertrag bereits eine plausible, wirtschaftlich tragfähige Aufteilung enthält, kann diese steuerlich relevant sein. Bei größeren Beträgen oder strittiger Aufteilung ist eine fachliche Prüfung sinnvoll.
Welche AfA-Arten gibt es?
1. Lineare AfA
Die lineare AfA verwendet einen gleichbleibenden Prozentsatz. Für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude beträgt der gesetzliche Satz grundsätzlich 3 % p. a.; für ältere Gebäude gelten 2 % oder 2,5 %.
2. Degressive AfA
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG beträgt bei begünstigten Wohngebäuden 5 % des jeweiligen Restwerts. Sie beginnt daher höher und sinkt jährlich.
3. Sonder-AfA nach § 7b
Die Sonder-AfA kann bei begünstigten neuen Mietwohnungen zusätzlich zur normalen AfA bis zu 5 % der besonderen Bemessungsgrundlage pro Jahr im Anschaffungs-/Herstellungsjahr und in den drei Folgejahren ermöglichen.
4. Denkmal- und Sanierungs-AfA
Die §§ 7i und 7h EStG ermöglichen erhöhte Absetzungen auf bestimmte begünstigte Maßnahmen. Sie betreffen nicht automatisch den gesamten Kaufpreis. Mehr dazu unter Denkmal-AfA und Sanierungs-AfA.
Welche Instrumente schließen sich aus?
Lineare und degressive Gebäude-AfA sind alternative Grundmethoden. Ein Wechsel von degressiv zu linear ist gesetzlich zulässig. Die Sonder-AfA nach § 7b kann daneben stehen, wenn ihre eigenständigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Denkmal-/Sanierungsabschreibungen beziehen sich dagegen auf spezifisch begünstigte Maßnahmen und müssen sauber von der normalen Gebäude-AfA abgegrenzt werden.
Rechenbeispiel: Warum 12.000 € AfA nicht 12.000 € Steuerersparnis sind
Angenommen, der abschreibbare Gebäudewert beträgt 400.000 € und der lineare Satz 3 %.
Jährliche AfA: 12.000 €.
Wenn der persönliche Grenzsteuersatz vereinfacht mit 42 % angesetzt würde, entspräche der isolierte rechnerische Steuereffekt rund 5.040 €. Bei 30 % wären es rund 3.600 €. Das ist nur eine Näherung; der reale Steuerfall hängt von weiteren Einkünften, Verlustverrechnung und persönlichen Verhältnissen ab.
Typische Fehler
- Den gesamten Kaufpreis abschreiben. Der Bodenanteil gehört nicht zur AfA-Basis.
- AfA mit Steuererstattung verwechseln. Abschreibung mindert die Bemessungsgrundlage.
- 5 % degressiv und 5 % §7b gleichsetzen. Es sind zwei Vorschriften mit unterschiedlichen Voraussetzungen und Bemessungsgrundlagen.
- QNG als Voraussetzung für jede 5-%-AfA ansehen. Für die degressive AfA ist QNG nicht erforderlich.
- Teiljahre ignorieren. Im ersten Jahr ist regelmäßig zeitanteilig zu rechnen.
Was passiert nach einer Sonderabschreibungsphase?
Nach erhöhten oder Sonderabschreibungen richtet sich die weitere AfA nach den gesetzlichen Regeln für den verbleibenden Wert. Deshalb sollte eine Renditeberechnung nicht nur die ersten vier oder zwölf Jahre zeigen, sondern auch den danach niedrigeren Abschreibungsverlauf.
Weiterführend
Häufige Fragen
Kann ich als Eigennutzer AfA absetzen?
Die normale Gebäude-AfA grundsätzlich nicht. Für begünstigte Denkmal- oder Sanierungsmaßnahmen kann § 10f EStG einen Sonderausgabenabzug ermöglichen.
Ab wann beginnt die AfA?
Bei einer Anschaffung ist der steuerlich maßgebliche Anschaffungszeitpunkt entscheidend; bei Herstellung die Fertigstellung. Das erste Jahr wird grundsätzlich zeitanteilig berücksichtigt.
Gehören Notar und Grunderwerbsteuer zur AfA-Basis?
Soweit Erwerbsnebenkosten dem Gebäude zuzuordnen sind, erhöhen sie grundsätzlich die Gebäudeanschaffungskosten. Eine saubere Aufteilung ist erforderlich.
Kann ich später von linear zu degressiv wechseln?
Nein. Der gesetzlich vorgesehene Wechsel läuft bei § 7 Abs. 5a in die andere Richtung: von degressiv zu linear.
Gibt es eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer?
§ 7 Abs. 4 EStG lässt unter bestimmten Voraussetzungen eine Abschreibung entsprechend einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zu. Das ist ein eigener Nachweistatbestand und sollte nicht automatisch im Standardrechner angenommen werden.
Primärquellen
Stand: 8. September 2026 · Rechtsgrundlagen und BMF-Arbeitshilfe geprüft