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Was ist die AfA (Abschreibung für Abnutzung)?
Die Abschreibung für Abnutzung erlaubt es Eigentümern, den jährlichen Wertverlust eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Abschreibbar ist ausschließlich der Gebäudeanteil – nicht das Grundstück. Für Vermieter ist die AfA zentral, weil Mieteinnahmen voll versteuert werden. Eigennutzer profitieren anteilig, wenn Teile vermietet oder betrieblich genutzt werden.
Welche AfA-Modelle gibt es?
Lineare AfA (Standardmodell)
Bei der linearen AfA wird jedes Jahr ein gleichbleibender Prozentsatz des Gebäudeanteils abgeschrieben: 3 % für Neubauten ab 2023, 2 % für Gebäude von 1925–2022, 2,5 % für Gebäude vor 1925.
Degressive AfA
Bis zu 5 % vom jeweiligen Restwert pro Jahr – besonders in den ersten Jahren steuerlich wirksam. Gültig für Neubauten und Erstkäufe zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029. Kombinierbar mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG.
Sonder-AfA (§ 7b EStG)
Zusätzlich 5 % der förderfähigen Kosten in vier Jahren – insgesamt bis zu 20 %. Voraussetzung: Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Vermietung, Baukosten bis 5.200 €/m².
Denkmal-AfA (§ 7i, § 10f EStG)
Für denkmalgeschützte Immobilien: Vermieter bis zu 9 % für acht Jahre und 7 % für vier weitere Jahre; Eigennutzer 9 % über zehn Jahre auf Sanierungskosten.
Praxisbeispiel Kapitalanleger
Gebäudeanteil 300.000 €, Steuersatz 42 %:
AfA-ModellAbschreibung Jahr 1Steuerersparnis (ca.)
Lineare AfA (3 %)9.000 €3.780 €
Degressive AfA (5 %)15.000 €6.300 €
Degressive + Sonder-AfA30.000 €12.600 €
Fazit
Die AfA ist eines der wirkungsvollsten Steuerinstrumente für Immobilienbesitzer. Eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater ist empfehlenswert.
Hinweis / Disclaimer
Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und entsprechen dem Stand Oktober 2025. Sie ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Förderbedingungen und Steuergesetze können sich ändern und sind vom Einzelfall abhängig. Bitte lassen Sie sich individuell durch einen Steuerberater und einen Energieeffizienz-Experten beraten, bevor Sie Investitions- oder Finanzierungsentscheidungen treffen.