Vergesellschaftung in Berlin: Warum Eigentumsübertragung keine Wohnungen schafft

Berlin hat gewählt. Die Linke ist bei der Wahl am 20. September 2026 mit 25,7 Prozent erstmals stärkste Kraft bei einer Wahl zum Abgeordnetenhaus geworden[1]. Gemeinsam mit Grünen und SPD besteht rechnerisch eine Mehrheit. Linke, Grüne und SPD haben Sondierungen vereinbart[15]. Ob daraus eine gemeinsame Regierung entsteht, ist offen. Sicher ist dagegen schon jetzt: Die Wohnungspolitik wird eines der zentralen Themen der kommenden Wochen und Jahre sein.

Für die Linke spielt dabei die Umsetzung des Volksentscheids „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ eine zentrale Rolle.

Vorweg zu meiner eigenen Perspektive: Ich betreibe mit WohnbauAtlas eine Plattform für Neubauimmobilien und arbeite täglich mit Bauträgern, Projektentwicklern, Maklern und Unternehmen der Wohnungswirtschaft zusammen. Meine Sicht auf den Wohnungsmarkt ist davon selbstverständlich geprägt.

Umgangssprachlich wird meistens von „Enteignung“ gesprochen. Juristisch geht es um etwas anderes: eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz.

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hat inzwischen einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt[2]. Er sieht vor, Wohnimmobilien privatwirtschaftlicher Konzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin in Gemeineigentum zu überführen. Genossenschaften, landeseigene Gesellschaften, gemeinnützige und religiöse Unternehmen sollen davon ausgenommen sein.

Nach Berechnung der Initiative könnten damit etwa 200.000 bis 220.000 Wohnungen vergesellschaftet werden. Andere aktuelle Schätzungen gehen von bis zu rund 240.000 Wohnungen aus[3]. Die Bestände sollen von einer neu zu gründenden Anstalt öffentlichen Rechts verwaltet werden.

Rechtlich ist das kein völlig aus der Luft gegriffenes Konzept.

Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände nach Artikel 15 GG grundsätzlich verfassungsgemäß ausgestaltet werden könnte[4]. Viele Detailfragen – insbesondere die Höhe der Entschädigung – sind damit allerdings keineswegs abschließend geklärt.

Hinzu kommt das demokratische Votum.

Beim Volksentscheid vom 26. September 2021 stimmten 57,6 Prozent der Teilnehmer für die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen[5]. Das sind mehr als eine Million Ja-Stimmen. Dieses Ergebnis sollte man ernst nehmen.

Wer die Vergesellschaftung ablehnt, sollte es sich nicht zu einfach machen.

Die Befürworter argumentieren unter anderem damit, dass gemeinwirtschaftlich verwaltete Wohnungen dauerhaft dem Renditedruck des Kapitalmarktes entzogen werden könnten. Überschüsse könnten im Bestand verbleiben, Mieterhöhungen stärker begrenzt und den Mietern langfristig mehr Sicherheit gegeben werden.

Auch das Argument, dass bestehende Wohnungen kurzfristiger verfügbar sind als Neubauten, ist richtig. Ein neues Quartier entsteht nicht innerhalb weniger Monate.

Und natürlich ist Wohnraum in Berlin für viele Menschen schlicht zu teuer geworden.

Das sind reale Probleme.

Ich halte die daraus gezogene Schlussfolgerung trotzdem für falsch. Und zwar vor allem aus zwei Gründen:

Berlin fehlt Wohnraum. Und die Finanzierung der Vergesellschaftung ist wesentlich schwieriger, als es auf den ersten Blick erscheint.

Die zentrale Frage des Berliner Wohnungsmarktes lautet für mich nicht, ob eine bestimmte Wohnung Vonovia, Deutsche Wohnen, der HOWOGE, einem Versorgungswerk oder einem privaten Vermieter gehört.

Die zentrale Frage lautet: Wie viele Wohnungen gibt es – und wie viele werden benötigt?

Der Berliner Senat beziffert den zusätzlichen Wohnungsbedarf für den Zeitraum von 2026 bis 2040 inzwischen auf 211.000 Wohnungen[6].

Davon entfallen 138.000 Wohnungen allein auf den sogenannten Entlastungsbedarf, also auf Wohnungen, die notwendig wären, um den bereits heute angespannten Berliner Wohnungsmarkt zu entspannen. Weitere 73.000 Wohnungen werden aufgrund des erwarteten Bevölkerungswachstums benötigt.

Dem steht eine ernüchternde Neubauleistung gegenüber.

2025 wurden in Berlin 11.027 Wohnungen fertiggestellt[7]. Davon entstanden nur 9.524 tatsächlich in Neubauten. Gegenüber dem Vorjahr war das im Neubau ein Rückgang von gut einem Drittel – der stärkste Einbruch im Zehnjahresvergleich.

Und genau hier liegt für mich das Kernproblem.

Wenn 220.000 Wohnungen heute privaten Unternehmen gehören und morgen einer öffentlichen Anstalt, gibt es am Tag danach immer noch exakt dieselben 220.000 Wohnungen.

• Man kann dadurch die Eigentümerstruktur verändern.
• Man kann die Mietpolitik verändern.
• Man kann Renditen begrenzen.
• Man kann Bestandsmieter möglicherweise besser schützen.

Durch die Eigentumsübertragung selbst entsteht unmittelbar keine zusätzliche Wohnung.

Wer neu nach Berlin zieht, eine Familie gründet oder aus einer zu kleinen Wohnung ausziehen möchte, benötigt keinen neuen Eigentümer für eine bereits bewohnte Wohnung. Er benötigt eine zusätzliche Wohnung.

Besonders interessant wird die Diskussion, wenn man sich die Finanzierung genauer anschaut.

Die Initiative selbst schlägt vor, dass die neue Anstalt öffentlichen Rechts Schuldverschreibungen an die bisherigen Eigentümer ausgibt[2].

Diese sollen über 100 Jahre getilgt und mit 3,5 Prozent jährlich verzinst werden. Nach dem Modell soll nicht der Berliner Landeshaushalt unmittelbar die Finanzierung tragen; die Schuldverschreibungen sollen aus den laufenden Mieteinnahmen der übernommenen Wohnungen bedient werden. Ein mittelbares öffentliches Risiko bleibt möglich.

Grundsätzlich ist das denkbar. Aber die entscheidende Frage lautet: Wie hoch darf die Entschädigung sein, damit die Rechnung überhaupt funktioniert?

Genau hier entsteht ein bemerkenswertes Dilemma.

Der Berliner Landesrechnungshof hat darauf bereits hingewiesen: Um die Mieten nach einer Vergesellschaftung zu senken oder zumindest von der Marktentwicklung abzukoppeln, müsste die Entschädigung sehr niedrig ausfallen[3].

Gleichzeitig steigt mit zunehmender Entfernung vom Verkehrswert das rechtliche Risiko. Der Rechnungshof spricht bei sehr niedrigen Entschädigungsansätzen von einer erheblichen Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung.

Das lässt sich relativ einfach zusammenfassen:

Ökonomisch benötigt die Vergesellschaftung eine möglichst niedrige Entschädigung. Juristisch dürfte ausgerechnet eine besonders niedrige Entschädigung der angreifbarste Teil des Modells sein.

Um die Größenordnung zu verstehen, lohnt sich eine bewusst vereinfachte Rechnung.

Dabei handelt es sich ausdrücklich nicht um eine Wirtschaftlichkeitsberechnung der tatsächlich betroffenen Wohnungsbestände, sondern um eine Sensitivitätsrechnung.

Annahmen der Modellrechnung (vereinfacht)

Die 8,26 Euro entsprechen der von Vonovia zum 30. Juni 2026 ausgewiesenen durchschnittlichen Ist-Miete ihres strategischen Berliner Bestandes[8]. Der tatsächliche Durchschnitt aller möglicherweise betroffenen Unternehmen kann davon selbstverständlich abweichen.

Unter diesen Annahmen entstehen zunächst rund 1,37 Milliarden Euro Nettokaltmiete pro Jahr.

Nach den hier angenommenen Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfälle verbleiben überschlägig etwa 1,04 Milliarden Euro jährlich.

Aus diesem Betrag müssten anschließend unter anderem Finanzierung, Tilgung und weitere Investitionen getragen werden.

Bei einer Verzinsung von 3,5 Prozent ergibt sich folgende Größenordnung:

Sensitivität: jährliche Zinslast bei 3,5 Prozent im Verhältnis zum Mietüberschuss von ca. 1,04 Mrd. € (vor Tilgung)

Und das ist noch vor der eigentlichen Tilgung und vor größeren zusätzlichen Investitionen etwa in energetische Sanierungen.

Die Tabelle soll ausdrücklich keine Prognose der späteren Entschädigung darstellen. Sie zeigt lediglich, wie sensibel das gesamte Modell auf die Höhe der Entschädigung reagiert.

Bei einer niedrigen Entschädigung kann die Finanzierung grundsätzlich darstellbar sein. Steigt die Entschädigung jedoch deutlich, verschwindet der finanzielle Spielraum sehr schnell.

Der DIW-Wohnungsmarktforscher Konstantin Kholodilin weist zudem darauf hin, dass am Ende ein öffentliches Risiko verbleibt: Sollte die neue Anstalt ihre Verpflichtungen nicht erfüllen können und Berlin dafür bürgen, könnten letztlich die Steuerzahler betroffen sein[3].

Auch die Laufzeit sollte man nicht unterschätzen.

Der aktuelle Vorschlag der Initiative sieht eine Tilgung über 100 Jahre vor.

Das bedeutet: Die heutige Generation entscheidet über eine Finanzierungsstruktur, die theoretisch noch die Berlinerinnen und Berliner des Jahres 2126 beschäftigen würde.

Natürlich besitzen zukünftige Generationen dafür auch die entsprechenden Immobilien. Es wäre deshalb unseriös, so zu tun, als würde das Geld einfach verschwinden.

Aber es bindet Kapital und Finanzierungskapazität über einen extrem langen Zeitraum.

Und genau deshalb muss man die Opportunitätsfrage stellen: Was könnte Berlin mit derselben finanziellen Kraft alternativ schaffen?

Hier kommt ein Teil Berliner Wohnungspolitik ins Spiel, der heute erstaunlich selten erwähnt wird.

Im Jahr 2004 verkaufte Berlin die landeseigene GSW mit rund 65.700 Wohnungen[9].

Regiert wurde Berlin damals von SPD und PDS. Die PDS ist eine Vorgängerpartei der heutigen Linken und war nicht in der Opposition, sondern Juniorpartner der SPD im rot-roten Senat.

Der Käufer war ein Konsortium aus Cerberus und dem Whitehall-Fonds von Goldman Sachs.

Berlin erhielt 405 Millionen Euro, gleichzeitig übernahmen die Käufer Unternehmensschulden von mehr als 1,5 Milliarden Euro.

Fairerweise gehört auch dazu: Berlin steckte damals in einer dramatischen Haushaltslage. Die GSW war hoch verschuldet. Eine einfache Rechnung „damals für 405 Millionen verkauft, heute zig Milliarden wert“ wäre deshalb unseriös.

Aber der politische Sachverhalt bleibt bestehen:

Eine rot-rote Landesregierung unter Beteiligung der PDS hat einen der größten kommunalen Wohnungsbestände Berlins privatisiert.

Und die heutige Linke betrachtet diese Entscheidung inzwischen selbst als Fehler.

Harald Wolf, damals PDS-Wirtschaftssenator, bezeichnete den GSW-Verkauf 2024 rückblickend gegenüber der taz als eine Scheiß-Entscheidung[10].

Ich finde politische Lernfähigkeit grundsätzlich positiv. Aber genau deshalb sollte man sich heute fragen, was die richtige Konsequenz aus diesem Fehler ist.

Seit Jahren bewegt sich Berlin bereits in die Gegenrichtung.

2019 kaufte die landeseigene Gewobag 5.894 Wohnungen für 920 Millionen Euro von ADO Properties[11]. Bei den beiden großen Quartieren handelte es sich um Bestände, die ursprünglich von der GSW im sozialen Wohnungsbau errichtet worden waren.

2021 folgte der nächste große Ankauf.

HOWOGE, Degewo und Berlinovo übernahmen rund 14.750 Wohnungen von Vonovia und Deutsche Wohnen für etwa 2,46 Milliarden Euro[12]. Diese Wohnungen sind nicht einfach mit dem früheren GSW-Bestand gleichzusetzen. Aber der Vorgang zeigt die grundsätzliche Richtung der Berliner Wohnungspolitik.

Chronologie des Berliner Eigentümerkarussells

Über Jahre wurden kommunale Bestände privatisiert. Danach begann Berlin, wieder große Bestände anzukaufen. Jetzt wird darüber diskutiert, weitere 200.000 bis 240.000 Wohnungen großer Konzerne zu vergesellschaften.

Wohnungswirtschaftlich entsteht damit ein äußerst teures Eigentümerkarussell.

Man verkauft Wohnungen, wenn Immobilienpreise niedrig sind. Später kauft man Teile der Bestände bei deutlich höheren Werten zurück. Und nun soll möglicherweise der nächste Schritt folgen.

Bei jedem dieser Schritte fließen Milliarden.

Nur die Anzahl der vorhandenen Wohnungen bleibt gleich.

Das halte ich für den entscheidenden Punkt.

Ich spreche nahezu täglich mit Bauträgern, Projektentwicklern und Vertrieben. Und ich erlebe dabei ziemlich unmittelbar, warum Wohnungsbau heute oft nicht stattfindet.

Es liegt in den seltensten Fällen daran, dass niemand bauen möchte. Es liegt daran, dass die Kalkulation nicht funktioniert:

• Grundstückskosten
• Baukosten
• Finanzierungskosten
• Genehmigungszeiten
• Auflagen
• Förderbedingungen
• Planungsrisiken

All diese Faktoren müssen am Ende in einem Verkaufspreis oder einer Miete aufgehen, die jemand bezahlen kann.

Ist das nicht der Fall, kann ein Bauträger das Projekt trotzdem planen und genehmigen lassen – gebaut wird es deshalb noch lange nicht.

Genau deshalb ist die Entwicklung bei den Berliner Baugenehmigungen zwar erfreulich, aber noch kein Grund zur Entwarnung.

2025 wurden 13.754 Wohnungen genehmigt, gut 40 Prozent mehr als im Vorjahr[13]. Diese Wohnungen müssen jetzt aber auch tatsächlich finanziert und gebaut werden.

Das ist für mich die eigentliche Aufgabe.

Natürlich bedeutet eine mögliche Vergesellschaftung nicht, dass morgen jeder Bauträger Berlin verlässt. Eine solche Behauptung wäre übertrieben.

Aber Kapital bewertet Risiken.

Immobilienprojekte werden über viele Jahre entwickelt und finanziert. Institutionelle Investoren, Banken, Pensionskassen, Family Offices und Projektentwickler entscheiden nicht nur anhand der heutigen Miete, sondern anhand langfristiger regulatorischer und politischer Rahmenbedingungen.

Wenn eine Stadt einerseits privates Kapital benötigt, um zehntausende neue Wohnungen zu bauen, andererseits aber darüber diskutiert, ab welcher Bestandsgröße Eigentum vergesellschaftet wird, entsteht zumindest ein zusätzliches politisches Risiko.

Auch innerhalb der Expertenkommission wurde dieser Aspekt diskutiert. In einem Sondervotum wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Vergesellschaftung große private Wohnungsunternehmen von weiterer Bautätigkeit in Berlin abhalten könnte[4].

Das bedeutet nicht, dass Investoren die Regeln bestimmen sollen.

Aber eine Stadt, die dringend Milliardeninvestitionen in neuen Wohnraum benötigt, sollte sich sehr genau überlegen, welches Signal sie an diejenigen sendet, die dieses Kapital bereitstellen sollen.

Ich bin ausdrücklich nicht gegen kommunalen Wohnungsbau. Im Gegenteil.

• Berlin braucht starke landeseigene Wohnungsgesellschaften.
• Berlin braucht Genossenschaften.
• Berlin braucht geförderten Wohnungsbau.
• Und Berlin braucht private Bauträger, Projektentwickler und institutionelle Investoren.

Die Dimension des Problems ist schlicht zu groß, als dass eine dieser Gruppen es alleine lösen könnte.

Deshalb halte ich auch die politische Gegenüberstellung „öffentlich oder privat“ für die falsche Diskussion. Wir brauchen beides.

Die entscheidende Frage muss lauten: Wie schaffen wir Rahmenbedingungen, unter denen alle diese Akteure wieder mehr Wohnungen bauen können?

Dazu gehören aus meiner Sicht:

• schnellere Genehmigungsverfahren,
• verlässliche Förderprogramme,
• planbare regulatorische Rahmenbedingungen,
• ausreichend Bauland,
• serielles Bauen
• und dort, wo es sinnvoll ist, einfachere Baustandards.

Landeseigene Grundstücke können über Konzeptvergaben oder Erbbaurecht für bezahlbaren Wohnungsbau mobilisiert werden.

Kommunale Gesellschaften können bauen. Genossenschaften können bauen. Private Unternehmen können bauen.

Entscheidend ist am Ende das Ergebnis: zusätzlicher Wohnraum.

Auch für Kapitalanleger in Berlin ist eine Differenzierung wichtig.

Wer als Privatperson eine einzelne Neubauwohnung oder einige wenige Wohnungen als Kapitalanlage kauft, ist von den aktuellen Vergesellschaftungsplänen nicht unmittelbar betroffen.

Der Gesetzentwurf der Initiative richtet sich gegen große privatwirtschaftliche Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Selbst diese Unternehmen sollen nach dem vorliegenden Entwurf einen Bestand von 3.000 Wohnungen behalten dürfen[2].

Für private Kapitalanleger ist daher ein anderer Punkt relevanter: Wie entwickelt sich der Berliner Wohnungsmarkt langfristig?

Berlin benötigt bis 2040 mehr als 200.000 zusätzliche Wohnungen. Gleichzeitig liegt die aktuelle Neubauleistung deutlich darunter, was notwendig wäre, um diesen Bedarf schnell zu decken.

Aus Sicht eines Kapitalanlegers spricht eine solche strukturelle Angebotsknappheit grundsätzlich für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Dem stehen jedoch regulatorische Risiken gegenüber.

Mietrecht, Mietspiegel, politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt und die aktuelle Vergesellschaftungsdebatte gehören deshalb bei einer Kapitalanlage in eine Berliner Neubauimmobilie ebenso zur Standortanalyse wie Kaufpreis, Mietrendite, Energieeffizienz, Finanzierung und Mikrolage.

Eine mögliche Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne bedeutet also keineswegs, dass privates Immobilieneigentum in Berlin generell zur Disposition steht. Sie zeigt aber, dass politische und regulatorische Rahmenbedingungen bei langfristigen Immobilieninvestitionen nicht ignoriert werden sollten.

Hinzu kommt jetzt ein weiterer Unsicherheitsfaktor:

Die Koalitionsspitzen von Union und SPD hatten bereits im Juli vereinbart, ein entsprechendes Bundesgesetz auf den Weg zu bringen. Bundeskanzler Friedrich Merz bekräftigte dieses Vorhaben nach der Berlin-Wahl[14]. Ob ein solches Gesetz die Berliner Pläne tatsächlich stoppen könnte und selbst verfassungsrechtlich Bestand hätte, ist wiederum umstritten.

Auch deshalb dürfte die rechtliche Diskussion noch Jahre dauern.

Einen Punkt finde ich ebenfalls wichtig.

Wer Vergesellschaftung ablehnt, muss eine Antwort darauf geben, was stattdessen passieren soll.

Einfach darauf zu vertrauen, dass der Markt irgendwann genügend günstige Wohnungen produziert, wird nicht funktionieren.

Unter heutigen Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten ist Neubau zu acht Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter regelmäßig nur mit erheblicher Förderung darstellbar.

Deshalb braucht es auch staatliche Unterstützung und sozialen Wohnungsbau.

Die Frage lautet also nicht: Staat oder Markt?

Sondern: Wie setzen wir staatliche Mittel so ein, dass daraus möglichst viel zusätzlicher und langfristig bezahlbarer Wohnraum entsteht?

Genau hier habe ich bei der Vergesellschaftung meine größten Zweifel.

Eine Finanzierung vorhandener Mietbestände lässt sich nicht eins zu eins in Neubauförderung umwidmen. Dennoch sollte Berlin prüfen, welche Wohnraumwirkung sich mit einer vergleichbaren jährlichen Belastung und einem vergleichbaren öffentlichen Risiko im Neubau erzielen ließe, etwa durch:

• Eigenkapital für landeseigene Wohnungsunternehmen
• Förderdarlehen
• Zinsverbilligungen
• Grundstücksmobilisierung
• Infrastruktur
• Genossenschaften
• oder öffentlich-private Modelle

Entscheidend ist, wie viel zusätzlicher und bezahlbarer Wohnraum der Einsatz öffentlicher Mittel und Risiken tatsächlich ermöglicht.

Vielleicht war der Verkauf der GSW 2004 tatsächlich ein großer wohnungspolitischer Fehler.

Ich halte ihn aus heutiger Sicht ebenfalls für schwer nachvollziehbar.

Und die damalige PDS – die heutige Linke – muss sich gefallen lassen, dass dieser Verkauf unter ihrer Regierungsbeteiligung stattgefunden hat.

Aber aus einem Fehler folgt nicht automatisch, dass die Umkehrung dieses Fehlers Jahrzehnte später unabhängig von den Kosten die richtige Politik ist.

Die Konsequenz könnte auch anders aussehen:

• Strategisch wichtigen kommunalen Wohnungsbestand künftig nicht mehr verkaufen.
• Die landeseigenen Gesellschaften stärken.
• Sie bauen lassen.
• Genossenschaften fördern.
• Und gleichzeitig Rahmenbedingungen schaffen, unter denen auch private Bauträger und Investoren wieder mehr Wohnungen errichten können.

Berlin wird seinen Wohnungsmangel nicht mit einer einzigen politischen Maßnahme lösen. Schon gar nicht mit der Übertragung bestehender Wohnungen von einem Eigentümer auf einen anderen.

Eine Vergesellschaftung kann Eigentumsverhältnisse verändern. Sie kann Bestandsmietern mehr Sicherheit geben. Sie kann politischen Einfluss auf Mieten erhöhen. Darüber kann und sollte man sachlich diskutieren.

Aber sie beantwortet die entscheidende Frage nicht: Woher kommen die mehr als 200.000 zusätzlichen Wohnungen, die Berlin benötigt?

Berlin hat in den vergangenen Jahrzehnten Wohnungen verkauft, später wieder Wohnungen zurückgekauft und diskutiert nun über die Vergesellschaftung weiterer Hunderttausender Wohnungen.

Vielleicht sollten wir endlich damit beginnen, die größte politische und wirtschaftliche Energie dort einzusetzen, wo sie langfristig den größten Unterschied macht. Beim Bauen.

Denn am Ende gilt:

Man kann Eigentum umverteilen. Wohnraummangel kann man nicht umverteilen.