Ratgeber
Sanierungs-AfA: erhöhte Abschreibung in Sanierungsgebieten
§ 7h EStG kann für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen erhöhte Absetzungen für bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ermöglichen. Vermieter können im Jahr des Maßnahmenabschlusses und in den folgenden…
Inhalt
Kurzantwort
§ 7h EStG kann für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen erhöhte Absetzungen für bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ermöglichen. Vermieter können im Jahr des Maßnahmenabschlusses und in den folgenden sieben Jahren bis zu 9 %, danach vier Jahre bis zu 7 % absetzen. Eigennutzer können bei erfüllten Voraussetzungen § 10f EStG mit bis zu 9 % über zehn Jahre nutzen.
Auf einen Blick
| Punkt | Einordnung |
|---|---|
| Gebiet | förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich |
| Vermietung | § 7h: 8 Jahre bis 9 %, danach 4 Jahre bis 7 % |
| Eigennutzung | § 10f: 10 Jahre bis 9 % |
| Maßnahmen | gesetzlich begünstigte Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen |
| Nachweis | Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde |
| Neubau | § 7h Abs. 1a schließt Maßnahmen aus, die steuerlich zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen |
Sanierungsgebiet im Förder-Finder prüfen
Was ist ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet?
Nicht jede Immobilie in einem älteren oder modernisierungsbedürftigen Viertel liegt automatisch in einem steuerlich relevanten Sanierungsgebiet. Es muss eine formelle städtebauliche Festlegung geben.
Der Status sollte aus kommunalen Quellen bzw. Karten/Satzungen belegt sein – nicht aus Ortsnamen oder Marketingtexten.
Welche Maßnahmen können begünstigt sein?
§ 7h verweist insbesondere auf Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im städtebaulichen Kontext sowie bestimmte Erhaltungs-/Erneuerungsmaßnahmen. Die genaue Begünstigung wird über die zuständige Gemeindebehörde bescheinigt.
Wichtig ist die Trennung zwischen:
- Kaufpreis/Altbausubstanz,
- begünstigten Maßnahmen,
- nicht begünstigten Arbeiten,
- öffentlichen Zuschüssen.
Vermieter: Abschreibung nach § 7h
Die erhöhten Absetzungen betragen:
- bis zu 9 % jährlich im Jahr des Maßnahmenabschlusses plus sieben Folgejahre,
- bis zu 7 % jährlich in den vier darauf folgenden Jahren.
Die Begünstigung gilt nur für die entsprechend bescheinigte Kostenbasis. Nicht durch die Vorschrift begünstigte Gebäudeteile werden nach den normalen AfA-Regeln behandelt.
Eigennutzer: § 10f
Eigennutzer können bei erfüllten §7h-Voraussetzungen Aufwendungen im Abschlussjahr und in neun Folgejahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen.
Auch hier gilt: Es geht nicht um „9 % vom gesamten Kaufpreis“, sondern um die begünstigten Aufwendungen.
Warum die Gemeindebescheinigung entscheidend ist
§ 7h Abs. 2 verlangt eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde über die Voraussetzungen und die Höhe der begünstigten Aufwendungen. Zuschüsse sind ebenfalls zu berücksichtigen.
Für ein Immobilienportal bedeutet das:
Der Gebietsstatus ist ein Hinweis auf potenzielles steuerliches Potenzial, aber noch kein Beweis für die spätere Höhe der Sanierungs-AfA.
Abgrenzung zur Denkmal-AfA
| Sanierungs-AfA | Denkmal-AfA | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage Vermietung | § 7h EStG | § 7i EStG |
| Objektmerkmal | Sanierungs-/Entwicklungsgebiet | Baudenkmal / geschützte Einheit |
| zentrale Behörde | Gemeinde | landesrechtlich zuständige Denkmalschutzstelle |
| Sätze | 9 % / 7 % | 9 % / 7 % |
| Eigennutzung | § 10f | § 10f |
Mehr: Denkmal-AfA.
Beispiel
Angenommen, eine vermietete Wohnung liegt nachweislich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und die Gemeinde bescheinigt 120.000 € begünstigte Aufwendungen.
Vereinfachte maximale Absetzungen:
- Jahre 1–8: 10.800 € pro Jahr,
- Jahre 9–12: 8.400 € pro Jahr.
Die tatsächliche steuerliche Einordnung hängt von Bescheinigung, Zuschüssen, zeitlicher Durchführung und weiteren Umständen ab.
Was WohnbauAtlas speichern sollte
- Gebiet ja/nein/unklar,
- offizielle Satzung/Quelle,
- Datum der Festlegung bzw. Quelle,
- zuständige Gemeindebehörde,
- objektspezifische Vereinbarung/Bescheinigung, falls vorhanden,
- geplante und bescheinigte Maßnahmen getrennt,
- Förderzuschüsse,
- letzter Prüfzeitpunkt.
Typische Fehler
- „Altbauviertel“ mit förmlichem Sanierungsgebiet gleichsetzen.
- den gesamten Kaufpreis mit 9 % bewerben.
- Gemeindebescheinigung durch eine Maklerbestätigung ersetzen.
- Maßnahmen, die steuerlich zu einem neuen Gebäude führen, ungeprüft unter § 7h fassen.
- öffentliche Zuschüsse nicht berücksichtigen.
Weiterführend
Häufige Fragen
Kann eine normale Eigentumswohnung in einem Sanierungsgebiet begünstigt sein?
Grundsätzlich kann § 7h auch auf Eigentumswohnungen entsprechend angewendet werden, sofern Gebiet, Maßnahmen und Nachweise die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Muss das Gebäude ein Denkmal sein?
Nein. Das ist gerade der Unterschied zu § 7i. Ein Sanierungsgebiet ist ein städtebaulicher Fördertatbestand.
Kann ich die Begünstigung bei Eigennutzung verwenden?
§ 10f kann bei erfüllten Voraussetzungen einen Sonderausgabenabzug ermöglichen.
Ist jede Modernisierung begünstigt?
Nein. Maßgeblich sind die gesetzlichen Voraussetzungen und die Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde.
Primärquellen
Stand: 8. September 2026 · §§ 7h und 10f EStG geprüft