Sonder-AfA nach § 7b EStG: Voraussetzungen für neue Mietwohnungen

Kurzantwort

§ 7b EStG ermöglicht bei begünstigten neuen Mietwohnungen zusätzlich zur normalen AfA im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren Sonderabschreibungen von bis zu 5 % jährlich. Für aktuelle Neubaufälle sind unter anderem ein Bauantrag/eine Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse und QNG-Nachweis, eine Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² Wohnfläche und die langfristige entgeltliche Wohnraumüberlassung entscheidend.

Auf einen Blick

§ 7b im AfA-Rechner prüfen

Was ist der Unterschied zur degressiven AfA?

Beide Vorschriften können „5 %“ enthalten, funktionieren aber völlig unterschiedlich.

Welche Wohnungen sind begünstigt?

Die Vorschrift verlangt neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen, die die gesetzlichen Wohnungsmerkmale erfüllen. Bei einem Erwerb gilt eine Wohnung nach § 7b nur dann als „neu“, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Für WohnbauAtlas ist deshalb ein reines Label „Neubau“ nicht ausreichend. Relevant sind auch:

• Fertigstellungsjahr,
• Erwerbszeitpunkt,
• Bauantrag/Bauanzeige,
• QNG-Nachweis,
• Kostenkennwerte.

Die 5.200-€-Grenze: Ausschlussgrenze, nicht Abschreibungsbasis

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen für die aktuellen begünstigten Wohnungen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.

Das wird häufig mit der Bemessungsgrundlage verwechselt. Selbst wenn die Kosten unter 5.200 €/m² liegen, ist die Sonderabschreibung selbst nur auf höchstens 4.000 €/m² Wohnfläche zu berechnen.

Beispiel bei 80 m²:

• maximale besondere §7b-Basis: 80 × 4.000 € = 320.000 €,
• maximale Sonder-AfA bei voller Ausschöpfung: 16.000 € pro Jahr,
• über vier Jahre maximal 64.000 € Sonderabschreibung, sofern alle Voraussetzungen durchgehend erfüllt sind.

Die normale lineare oder degressive AfA wird separat berechnet.

Warum QNG entscheidend ist

Für aktuelle Fälle verlangt § 7b, dass die Wohnung in einem Gebäude liegt, das die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird.

Mehr zur Abgrenzung von EH40 und QNG: Effizienzhaus-Standards und QNG.

Ein „QNG geplant“-Hinweis eines Bauträgers ist für eine endgültige steuerliche Bewertung nicht dasselbe wie ein belastbarer Nachweis.

Vermietungsbindung und Rückgängigmachung

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Das Gesetz enthält Rückgängigmachungstatbestände, unter anderem wenn diese Nutzungsvoraussetzung verletzt wird oder wenn die Baukostenobergrenze durch bestimmte nachträgliche Kosten überschritten wird.

Das macht § 7b zu einem Instrument, das nicht nur beim Kauf geprüft, sondern über den Bindungszeitraum sauber dokumentiert werden sollte.

Kombination mit linearer oder degressiver AfA

§ 7b nennt ausdrücklich die normale AfA nach § 7 Abs. 4 oder die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a als daneben mögliche Grund-AfA. Deshalb muss ein Rechner zwei getrennte Spalten führen:

1. normale Gebäude-AfA,
2. zusätzliche §7b-Sonder-AfA.

Eine pauschale Addition von Prozentwerten ohne getrennte Bemessungsgrundlagen wäre irreführend.

Beispiel: 80-m²-Wohnung

Angenommen:

• neue Mietwohnung,
• 80 m²,
• QNG/EH40 nachgewiesen,
• relevante Kosten 4.800 €/m²,
• alle weiteren Voraussetzungen erfüllt.

Die 5.200-€-Grenze wäre in diesem vereinfachten Beispiel eingehalten. Die §7b-Bemessungsgrundlage wäre auf 4.000 €/m² gedeckelt, also 320.000 €. Daraus könnten bis zu 16.000 € Sonder-AfA pro Jahr für vier Jahre entstehen.

Ob der gesamte tatsächliche Fall steuerlich so behandelt wird, hängt von der korrekten Kostenabgrenzung und den übrigen Tatbestandsmerkmalen ab.

Typische Fehler

1. 5.200 €/m² als Abschreibungsbasis verwenden. Die Basis ist auf 4.000 €/m² gedeckelt.
2. QNG mit einer bloßen Projektankündigung gleichsetzen. Der Nachweis muss belastbar sein.
3. Eigennutzung einplanen. § 7b verlangt entgeltliche Wohnraumüberlassung.
4. Bauantragszeitraum übersehen. Energiestandard allein reicht nicht.
5. Baukostengrenze erst nach Kauf prüfen. Sie ist ein harter Entscheidungspunkt.

De-minimis-Hinweis

§ 7b Abs. 5 enthält beihilferechtliche Vorgaben. Für aktuelle Fälle ist die Anwendung nach dem Gesetz insbesondere bei Anspruchsberechtigten mit bestimmten betrieblichen Einkünften relevant. Dieser Punkt sollte bei gewerblichen bzw. unternehmerischen Konstellationen fachlich gesondert geprüft werden und gehört nicht in eine pauschale Verbraucherauskunft.

Weiterführend

• Effizienzhaus und QNG
• Degressive AfA
• AfA-Rechner
• Förder-Kombinationsrechner