Degressive AfA 5 %: Voraussetzungen und Berechnung

Kurzantwort

Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht bei begünstigten Wohngebäuden 5 % Abschreibung vom jeweiligen Restwert. Für Herstellungsfälle muss der Herstellungsbeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 liegen; bei Erwerbsfällen ist unter anderem ein rechtswirksamer obligatorischer Vertrag in diesem Zeitraum relevant. EH40 oder QNG sind keine Voraussetzung.

Auf einen Blick

Degressiv gegen linear rechnen

Wie wird gerechnet?

Der Prozentsatz bleibt 5 %, aber die Basis sinkt jedes Jahr.

Bei 400.000 € Ausgangsbasis:

Im ersten Jahr ist die gesetzliche zeitanteilige Regel zu berücksichtigen.

Welche Zeitfenster sind entscheidend?

Wenn Sie selbst herstellen

Der Herstellungsbeginn muss nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Das Gesetz knüpft an die Baubeginnsanzeige an. Ist landesrechtlich keine Baubeginnsanzeige vorgeschrieben, enthält das Gesetz eine spezielle Regel zur freiwilligen Anzeige.

Wenn Sie kaufen

Der Erwerbsfall hat mehrere Bedingungen. Das Gebäude muss vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sein. Zusätzlich muss der rechtswirksame obligatorische Vertrag im gesetzlich genannten Zeitfenster abgeschlossen worden sein.

Das ist für Bauträgerkäufe besonders wichtig. Ein passendes Vertragsdatum allein reicht nicht, wenn die übrigen Erwerbsvoraussetzungen nicht erfüllt sind.

Brauche ich EH40 oder QNG?

Nein. Diese Anforderungen gehören nicht zu § 7 Abs. 5a EStG.

Die Verwechslung entsteht häufig, weil die Sonder-AfA nach § 7b ebenfalls mit „5 %“ beworben wird. Dort gelten für aktuelle Neubaufälle aber gerade zusätzliche Nachhaltigkeits- und Kostenanforderungen.

Wichtig ist die klare Trennung:

• Zeitfenster degressive AfA
• Voraussetzungen Sonder-AfA § 7b

Für wen ist die degressive AfA praktisch relevant?

Die Gebäude-AfA wird im Kontext steuerpflichtiger Einkünfte relevant, typischerweise bei Vermietung. Eine reine Selbstnutzung führt nicht zu einer normalen Gebäude-AfA.

Ein Portal sollte daher nie „5 % AfA“ nur als Objektmerkmal anzeigen, ohne die Nutzungsart des Käufers zu berücksichtigen.

Wechsel zur linearen AfA

Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist gesetzlich zulässig. Nach dem Wechsel richtet sich die weitere Abschreibung nach Restwert und verbleibender Nutzungsdauer bzw. dem dafür maßgeblichen linearen Satz.

Ein guter Rechner zeigt deshalb nicht nur die ersten Jahre, sondern automatisch einen Vergleich:

„Ab Jahr X ist der lineare Jahresbetrag unter den getroffenen Annahmen höher als 5 % des verbleibenden Restwerts.“

Der tatsächliche steuerlich sinnvolle Zeitpunkt kann dennoch vom Einzelfall abhängen.

Kombination mit § 7b

§ 7b EStG erlaubt seine Sonderabschreibung ausdrücklich neben der AfA nach § 7 Abs. 4 oder 5a. Das bedeutet: Eine begünstigte Mietwohnung kann grundsätzlich degressive AfA und zusätzliche Sonder-AfA kombinieren, wenn beide Vorschriften separat erfüllt sind.

Nicht korrekt wäre jedoch die pauschale Aussage „10 % AfA pro Jahr“. Die beiden Abschreibungen haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und Verläufe.

Typische Fehler

1. QNG als Pflicht ansehen. Für § 7 Abs. 5a falsch.
2. 5 % jedes Jahr vom ursprünglichen Kaufpreis rechnen. Degressiv bedeutet 5 % vom jeweiligen Restwert.
3. Grund und Boden einbeziehen. Nicht Teil der Gebäude-AfA.
4. Nur das Kaufvertragsdatum prüfen. Erwerbsfälle haben weitere Voraussetzungen.
5. Den Wechsel zur linearen AfA ignorieren. Er kann später rechnerisch sinnvoll werden.

Weiterführend

• Lineare AfA
• Sonder-AfA § 7b
• AfA-Rechner
• Förder-Kombinationsrechner

Primärquelle

§ 7 EStG: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

Letzte Prüfung: 08.09.2026