Lineare Gebäude-AfA: 3 %, 2 % oder 2,5 %?

Kurzantwort

Bei der linearen Gebäude-AfA wird jedes Jahr grundsätzlich derselbe Prozentsatz des abschreibbaren Gebäudewerts angesetzt. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt der gesetzliche Satz grundsätzlich 3 % pro Jahr; für Gebäude von 1925 bis 2022 gelten 2 %, für vor 1925 fertiggestellte Gebäude 2,5 %.

Auf einen Blick

Im AfA-Rechner berechnen

Was ist die lineare AfA?

„Linear“ bedeutet, dass der jährliche Abschreibungsbetrag bei unveränderter Bemessungsgrundlage konstant bleibt. Bei 400.000 € abschreibbarem Gebäudewert und 3 % beträgt die volle Jahres-AfA 12.000 €.

Die Berechnung ist einfach; die größere fachliche Herausforderung liegt häufig in der richtigen Bemessungsgrundlage.

Was gehört zur Bemessungsgrundlage?

Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Bei einem Kauf müssen deshalb insbesondere getrennt werden:

• Grundstücksanteil,
• Gebäudeanteil,
• anteilige Erwerbsnebenkosten.

Das BMF stellt hierzu eine aktuelle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Für eine realistische Einordnung braucht es einen Gebäudeanteil oder ein klar gekennzeichnetes Szenario – nicht den gesamten Kaufpreis.

Beispiel 1: Neubauwohnung, voller Jahreszeitraum

• Gebäudeanteil inklusive zurechenbarer Nebenkosten: 420.000 €
• Fertigstellung: 2026
• Satz: 3 %

Volle Jahres-AfA: 12.600 €.

Beispiel 2: älteres Gebäude

• Gebäudeanteil: 300.000 €
• Fertigstellung: 1998
• Satz: 2 %

Volle Jahres-AfA: 6.000 €.

Was passiert im ersten Jahr?

§ 7 EStG sieht eine zeitanteilige Kürzung für volle Monate vor, die dem Anschaffungs-/Herstellungsmonat vorausgehen. Ein Kauf mitten im Jahr führt deshalb nicht automatisch zu einer vollen Jahres-AfA.

Ein Rechner sollte den Zeitpunkt abfragen und die Jahreswerte transparent darstellen.

Kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden?

Ja, das Gesetz eröffnet unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, statt des typisierten Satzes eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer zugrunde zu legen. Das erfordert eine belastbare Begründung bzw. Nachweisführung und gehört nicht in die automatische Standardannahme eines Immobilienportals.

Als Orientierung gilt:

„Eine abweichende tatsächliche Nutzungsdauer kann im Einzelfall steuerlich relevant sein. Sie wird in dieser Standardrechnung nicht automatisch berücksichtigt.“

Lineare oder degressive AfA?

Bei begünstigten neuen Wohngebäuden kann die degressive AfA mit 5 % des Restwerts in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge erzeugen. Die lineare AfA bleibt jedoch relevant:

• wenn die degressive Regelung nicht anwendbar ist,
• bei älteren Bestandsgebäuden,
• nach einem späteren Wechsel von degressiv zu linear,
• als Vergleichsbasis jeder Wirtschaftlichkeitsrechnung.

Lineare AfA plus § 7b

Die Sonder-AfA nach § 7b kann bei begünstigten neuen Mietwohnungen zusätzlich zur normalen linearen AfA stehen. Die Sonder-AfA besitzt jedoch eine eigene, gedeckelte Bemessungsgrundlage und strengere Voraussetzungen.

Typische Fehler

• Grundstücksanteil einbeziehen.
• pauschal 3 % für jedes Gebäude ansetzen.
• Teiljahresregel ignorieren.
• Sonder-AfA auf die vollständige Gebäude-AfA-Basis anwenden, obwohl § 7b eine eigene Obergrenze hat.
• lineare AfA als „3 % Rendite“ bezeichnen – Abschreibung und Rendite sind unterschiedliche Größen.

Weiterführend

• AfA-Grundlagen
• Degressive AfA
• Sonder-AfA § 7b
• AfA-Rechner