Denkmal-AfA: Wie die steuerliche Begünstigung bei Baudenkmalen funktioniert

Kurzantwort

Bei einem Baudenkmal können bestimmte begünstigte Baumaßnahmen steuerlich besonders behandelt werden. Vermieter können nach § 7i EStG im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 %, danach vier Jahre jeweils bis zu 7 % der begünstigten Kosten absetzen. Eigennutzer können unter den Voraussetzungen des § 10f EStG zehn Jahre lang jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen.

Auf einen Blick

Denkmal im Förder-Finder prüfen

Was wird bei der Denkmal-AfA tatsächlich begünstigt?

Nicht der komplette Kaufpreis eines Denkmals erhält automatisch 9 % oder 7 % Abschreibung. § 7i bezieht sich auf Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Baudenkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.

Bei einem Erwerb können bestimmte Anschaffungskostenanteile begünstigt sein, soweit sie auf entsprechende nach dem rechtswirksamen Erwerbsvertrag durchgeführte Maßnahmen entfallen und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Der Kaufpreisanteil der bereits vorhandenen Altbausubstanz wird steuerlich getrennt behandelt.

Vermietete Denkmalimmobilie: § 7i EStG

Die erhöhten Absetzungen laufen:

• im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden sieben Jahren: jeweils bis zu 9 %,
• in den folgenden vier Jahren: jeweils bis zu 7 %.

Damit kann die begünstigte Kostenbasis über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden, sofern die Voraussetzungen durchgehend vorliegen.

Eigennutzung: § 10f EStG

Bei einem eigenen, zu Wohnzwecken genutzten Gebäude können begünstigte Aufwendungen im Jahr des Maßnahmenabschlusses und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden.

Wichtig ist die Objektbegrenzung: § 10f sieht die Begünstigung grundsätzlich für ein Gebäude vor; zusammenveranlagte Ehegatten können sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen bei insgesamt zwei Gebäuden nutzen.

Die Abstimmung ist kein Formalismus

§ 7i verlangt, dass die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der zuständigen Stelle durchgeführt worden sind. Zusätzlich ist eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen bzw. bestimmten Stelle notwendig.

Für Käufer bedeutet das praktisch:

1. Denkmalstatus klären.
2. Geplante Maßnahmen vor Umsetzung mit der zuständigen Stelle abstimmen.
3. Kosten und Maßnahmen getrennt dokumentieren.
4. Bescheinigung für die steuerlich begünstigten Aufwendungen einholen.

Ein Exposé-Satz „Denkmal-AfA möglich“ reicht als Nachweis nicht.

Was WohnbauAtlas bei Denkmalprojekten speichern sollte

• Denkmalstatus und zuständige Rechts-/Behördenquelle,
• Einzeldenkmal oder Teil einer geschützten Gesamtanlage,
• bereits ausgeführte vs. noch auszuführende Maßnahmen,
• Status der Abstimmung,
• erwartete/bescheinigte begünstigte Kosten,
• Datum und Dokument der Bescheinigung,
• Nutzungsszenario: Eigennutzung oder Vermietung erst auf Nutzerebene.

Beispiel: vermietete Denkmalwohnung

Angenommen, von einem Gesamtkaufpreis entfallen 180.000 € nachvollziehbar und bescheinigt auf begünstigte, nach Vertrag ausgeführte Denkmalmaßnahmen.

Vereinfachter Verlauf:

• Jahre 1–8: bis zu 16.200 € pro Jahr (9 %),
• Jahre 9–12: bis zu 12.600 € pro Jahr (7 %).

Der übrige Gebäudeanteil wird nach den dafür geltenden normalen AfA-Regeln behandelt. Grund und Boden bleibt nicht abschreibbar.

Denkmal-AfA vs. Sanierungs-AfA

Die Sätze ähneln sich, aber die Rechtsgrundlage ist unterschiedlich:

• Denkmal-AfA: § 7i, Denkmalschutzstatus und zuständige Denkmalschutzstelle.
• Sanierungs-AfA: § 7h, förmlich festgelegtes Sanierungs-/Entwicklungsgebiet und Gemeindebescheinigung.

Ein Objekt kann in besonderen Fällen beide Eigenschaften besitzen. Die Kosten dürfen deshalb nicht unreflektiert doppelt begünstigt werden; die konkrete Zuordnung ist fachlich zu klären.

Kombination mit KfW

Bei energetischer Sanierung eines Denkmals können zusätzlich passende KfW-/BEG-Programme relevant sein. Förderzuschüsse können wiederum Einfluss auf die steuerlich begünstigte Kostenbasis haben. Deshalb muss die Finanzierungsebene mit der Steuerbasis abgeglichen werden.

Für Familien, die einen energetisch schlechten Bestand kaufen, kann beispielsweise KfW 308 relevant sein, wenn dessen persönliche und objektseitige Voraussetzungen erfüllt sind.

Typische Fehler

• gesamten Kaufpreis als Denkmal-AfA darstellen,
• bereits vor dem Erwerbsvertrag ausgeführte Bauträgermaßnahmen ungeprüft dem Käufer zurechnen,
• Maßnahmen ohne Abstimmung beginnen,
• Zuschüsse nicht von begünstigten Kosten abgrenzen,
• Eigennutzerregel § 10f mit Vermieterregel § 7i gleichsetzen.

Weiterführend

• Sanierungs-AfA
• AfA-Grundlagen
• KfW 308
• Förder-Kombinationsrechner