Wer einen energieeffizienten Neubau kauft oder baut, kann unter bestimmten Voraussetzungen von einem zinsgünstigen Förderkredit der KfW profitieren.
Das Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“, kurz KFN, wird unter den KfW-Produktnummern 297 und 298 angeboten.
Besonders relevant ist die Förderung für Neubauten im Standard Effizienzhaus 40. Erfüllt das Gebäude zusätzlich die Anforderungen des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude (QNG), kann sich der maximale KfW-Kredit erhöhen.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern:
Für Eigennutzer
Private Käufer, die die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen, nutzen grundsätzlich:
KfW 297 – Klimafreundlicher Neubau – private Selbstnutzung
Je nach Förderstufe sind derzeit Kredite von bis zu:
- 100.000 € je Wohneinheit bei einem klimafreundlichen Effizienzhaus 40
- 150.000 € je Wohneinheit bei Effizienzhaus 40 mit QNG
möglich.
Für Kapitalanleger
Wer die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern beispielsweise vermietet, nutzt grundsätzlich:
KfW 298 – Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude
Auch hier sind je nach Förderstufe derzeit Kredite von bis zu:
- 100.000 € je Wohneinheit bei einem klimafreundlichen Effizienzhaus 40
- 150.000 € je Wohneinheit bei Effizienzhaus 40 mit QNG
möglich.
Kapitalanleger können zusätzlich von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten profitieren. Dazu gehören bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen insbesondere:
- die degressive Gebäude-AfA mit 5 %
- bei bestimmten EH40-QNG-Mietwohnungen zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG
KfW-Förderung und steuerliche Abschreibung sind jedoch zwei voneinander unabhängige Instrumente und haben unterschiedliche Voraussetzungen.
Das Wichtigste zu KfW 297/298 auf einen Blick
| Förderstufe | Maximaler KfW-Kredit |
|---|
| Effizienzhaus 40 – klimafreundliches Wohngebäude | bis 100.000 € je Wohneinheit |
| Effizienzhaus 40 mit QNG | bis 150.000 € je Wohneinheit |
| Effizienzhaus 55 – befristete Förderstufe 2026 | bis 100.000 € je Wohneinheit |
Für Eigennutzer gilt grundsätzlich Produkt 297.
Für nicht selbst genutzte beziehungsweise vermietete Immobilien gilt grundsätzlich Produkt 298.
Die Förderung erfolgt als zinsgünstiger Kredit und nicht als direkter Zuschuss.
Die tatsächlichen Zinssätze können sich ändern und richten sich unter anderem nach dem Zeitpunkt der KfW-Zusage und der gewählten Laufzeit.
Möglich sind bei Annuitätendarlehen Laufzeiten von bis zu 35 Jahren und eine Zinsbindung von bis zu zehn Jahren.
Was bedeutet Effizienzhaus 40?
Der Begriff „Effizienzhaus 40“ wird häufig missverstanden.
Die Zahl 40 bedeutet nicht einfach, dass das Gebäude pauschal „60 % weniger Energie verbraucht“ als ein normales Wohnhaus.
Ein Effizienzhaus 40 darf beim Jahres-Primärenergiebedarf nur maximal 40 % des Wertes eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes erreichen.
Zusätzlich gelten Anforderungen an die Qualität der Gebäudehülle.
Vereinfacht ausgedrückt:
Je kleiner die Effizienzhaus-Zahl, desto energieeffizienter ist das Gebäude.
Für ein Effizienzhaus 40 gelten unter anderem:
- maximal 40 % des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes
- maximal 55 % des Transmissionswärmeverlustes des Referenzgebäudes
- entsprechend hohe Anforderungen an Dämmung und Gebäudetechnik
Ein Effizienzhaus 40 ist damit deutlich energieeffizienter als der gesetzliche Mindeststandard eines normalen Neubaus.
Was bedeutet „Klimafreundliches Wohngebäude“?
Für die KfW-Förderung 297/298 genügt bei der regulären EH40-Förderstufe nicht allein der technische Effizienzhaus-40-Standard.
Das Gebäude muss zusätzlich die Anforderungen der KfW an ein Klimafreundliches Wohngebäude erfüllen.
Dazu gehören insbesondere:
- Effizienzhaus-40-Standard
- Einhaltung bestimmter Grenzwerte für Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus des Gebäudes
- keine Wärmeversorgung auf Basis von Öl
- keine Wärmeversorgung auf Basis von Gas
- keine Wärmeversorgung auf Basis von Biomasse
Für die Beurteilung werden nicht nur die späteren Energiekosten betrachtet.
Auch die Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus des Gebäudes spielen eine Rolle – beispielsweise durch Bau, verwendete Materialien und Betrieb.
Die entsprechenden Anforderungen werden durch einen qualifizierten Energieeffizienz-Experten nachgewiesen.
Effizienzhaus 40 mit QNG: Was bedeutet QNG?
QNG steht für:
Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude
Das QNG ist ein staatliches Qualitätssiegel für besonders nachhaltige Gebäude.
Es betrachtet nicht nur den Energiebedarf während der Nutzung, sondern bewertet Nachhaltigkeitsanforderungen umfassender.
Es gibt insbesondere die Qualitätsstufen:
Für die höhere Förderstufe des KfW-Programms 297/298 reicht grundsätzlich ein entsprechend anerkanntes QNG-PLUS- oder QNG-PREMIUM-Zertifikat.
Ein Effizienzhaus 40 mit QNG erfüllt damit sowohl hohe Anforderungen an die Energieeffizienz als auch weitergehende Nachhaltigkeitsanforderungen.
Warum ist QNG finanziell besonders interessant?
QNG kann für Käufer gleich aus zwei Gründen interessant sein.
1. Höherer KfW-Kredit
Für ein klimafreundliches Wohngebäude im Effizienzhaus-40-Standard sind bis zu:
100.000 € KfW-Kredit je Wohneinheit
möglich.
Mit QNG steigt der maximale Kreditbetrag auf:
150.000 € je Wohneinheit
Damit können zusätzliche 50.000 € des Kaufpreises über den geförderten KfW-Kredit finanziert werden.
2. Zusätzlicher steuerlicher Vorteil für Kapitalanleger möglich
Für vermietete Neubauwohnungen kann ein nachgewiesener EH40-QNG-Standard zusätzlich eine wichtige Voraussetzung für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG sein.
Dieser steuerliche Vorteil gilt nicht für Eigennutzer.
KfW 297 für Eigennutzer
Wer nutzt KfW 297?
KfW 297 richtet sich an Privatpersonen, die das geförderte Wohngebäude oder die geförderte Eigentumswohnung selbst bewohnen.
Typisches Beispiel:
Sie kaufen eine neue Eigentumswohnung und ziehen nach der Fertigstellung selbst ein.
Dann kommt grundsätzlich KfW 297 in Betracht.
Eine Einkommensgrenze wie beim KfW-Programm „Wohneigentum für Familien“ besteht bei KfW 297 grundsätzlich nicht.
Die Bank prüft selbstverständlich trotzdem Ihre Bonität und die Tragfähigkeit der Finanzierung.
Wie viel KfW-Förderung erhalten Eigennutzer?
Effizienzhaus 40 ohne QNG-Zertifikat
Maximal:
100.000 € je Wohneinheit
Effizienzhaus 40 mit QNG
Maximal:
150.000 € je Wohneinheit
Es handelt sich jeweils um einen Förderkredit.
Das bedeutet:
Die 100.000 € beziehungsweise 150.000 € werden nicht geschenkt.
Der Vorteil besteht in der zinsverbilligten Finanzierung über die KfW.
Beispiel für einen Eigennutzer
Eine neue Eigentumswohnung kostet:
500.000 €
Die Wohnung erfüllt den Standard:
Effizienzhaus 40 mit QNG
Damit können grundsätzlich bis zu:
150.000 € über KfW 297
finanziert werden.
Die verbleibenden:
350.000 €
werden beispielsweise über Eigenkapital und einen normalen Bankkredit finanziert.
Der wirtschaftliche Vorteil entsteht dadurch, dass ein Teil der Gesamtfinanzierung zu den Konditionen des KfW-Förderkredits finanziert werden kann.
Wie hoch die tatsächliche Ersparnis ist, hängt vom jeweils aktuellen KfW-Zinssatz und dem alternativen Zinssatz der finanzierenden Bank ab.
Gibt es für Eigennutzer eine AfA?
Grundsätzlich nein.
Die Gebäude-AfA ist eine steuerliche Abschreibung und setzt grundsätzlich voraus, dass die Immobilie zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte eingesetzt wird.
Wer seine Neubauwohnung ausschließlich selbst bewohnt, kann deshalb weder die normale Gebäude-AfA noch die degressive 5-%-AfA für diese selbst genutzte Wohnung geltend machen.
Für Eigennutzer steht bei dieser Förderseite deshalb in erster Linie der KfW-Förderkredit 297 im Mittelpunkt.
KfW 298 für Kapitalanleger
Wer nutzt KfW 298?
KfW 298 kommt insbesondere in Betracht, wenn eine geförderte Wohnung oder ein Gebäude nicht selbst bewohnt wird.
Dazu gehören beispielsweise:
- private Kapitalanleger
- Vermieter
- Unternehmen
- Gesellschaften
- Wohnungsbaugesellschaften
- Wohnungsbaugenossenschaften
- Investoren in Mehrfamilienhäuser
Ein privater Anleger, der eine förderfähige Neubauwohnung kauft und anschließend vermietet, nutzt damit grundsätzlich KfW 298.
Wie hoch ist die KfW-Förderung für Kapitalanleger?
Die maximalen Kreditbeträge sind grundsätzlich dieselben wie bei der Selbstnutzung.
Effizienzhaus 40
Bis zu:
100.000 € je Wohneinheit
Effizienzhaus 40 mit QNG
Bis zu:
150.000 € je Wohneinheit
Bei einem Mehrfamilienhaus wird der mögliche Kreditbetrag je förderfähiger Wohneinheit betrachtet.
Bei beispielsweise zehn förderfähigen EH40-QNG-Wohnungen kann sich dadurch grundsätzlich ein wesentlich größeres Gesamtfördervolumen ergeben.
Kapitalanleger: KfW-Förderung und AfA sind nicht dasselbe
Dieser Punkt ist besonders wichtig.
KfW 298 und die steuerliche Gebäudeabschreibung sind voneinander unabhängig.
Der KfW-Kredit:
senkt potenziell die Finanzierungskosten.
Die AfA:
reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte.
Unter bestimmten Voraussetzungen können beide Vorteile bei derselben Immobilie nebeneinander genutzt werden.
Ein KfW-Kredit führt aber nicht automatisch zu einer bestimmten Abschreibung.
Umgekehrt kann eine Immobilie steuerlich für die degressive AfA geeignet sein, obwohl sie keinen KfW-Effizienzhaus-40-Standard besitzt.
Degressive AfA mit 5 % für Kapitalanleger
Für bestimmte neue Wohngebäude besteht derzeit die Möglichkeit einer degressiven Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG.
Dabei werden jährlich grundsätzlich:
5 % des jeweiligen Restwertes
abgeschrieben.
Dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren höher als bei der klassischen linearen Gebäude-AfA von 3 %.
Beispiel für die degressive 5-%-AfA
Ein Kapitalanleger kauft eine neue Wohnung.
Gesamtkaufpreis:
500.000 €
Vereinfachter abschreibungsfähiger Gebäudeanteil:
400.000 €
Grund und Boden wird steuerlich nicht abgeschrieben.
Bei einem vollständigen ersten Abschreibungsjahr ergibt sich vereinfacht:
5 % von 400.000 € = 20.000 € AfA
Der steuerliche Restwert beträgt anschließend:
380.000 €
Im folgenden vollständigen Jahr wären 5 % davon:
19.000 €
Im darauffolgenden Jahr entsprechend 5 % des dann verbleibenden Restwertes.
Die Abschreibung sinkt damit Jahr für Jahr.
Im Jahr der Anschaffung beziehungsweise Herstellung wird die AfA grundsätzlich zeitanteilig berücksichtigt.
Welche Voraussetzungen gelten für die degressive 5-%-AfA?
Die degressive Gebäude-AfA ist nicht an Effizienzhaus 40 oder QNG gebunden.
Das ist ein wichtiger Unterschied zur KfW-Förderung und zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
Nach derzeitiger Rechtslage kommt die degressive AfA insbesondere für Wohngebäude in Betracht, wenn:
- das Gebäude Wohnzwecken dient
- es zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, beispielsweise durch Vermietung
- mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde
Bei einem Erwerb gelten zusätzliche Voraussetzungen.
Insbesondere muss:
- der rechtswirksame Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 abgeschlossen worden sein
- das neue Gebäude beziehungsweise die neue Wohnung grundsätzlich bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sein
Die konkrete steuerliche Einordnung sollte vor dem Erwerb geprüft werden.
Lineare oder degressive AfA?
Bei einem nach 2022 fertiggestellten Wohngebäude beträgt die reguläre lineare Gebäude-AfA grundsätzlich:
3 % jährlich
Bei der degressiven Variante beträgt die Abschreibung dagegen zunächst:
5 % des jeweiligen Restwertes
Dadurch fällt die steuerliche Abschreibung insbesondere in den ersten Jahren höher aus.
Ein späterer Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist grundsätzlich möglich.
Ein Wechsel zurück von der linearen zur degressiven AfA ist dagegen grundsätzlich nicht vorgesehen.
Welche Variante wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt von der individuellen steuerlichen Situation ab.
Zusätzliche Sonderabschreibung bei EH40 mit QNG
Für Kapitalanleger kann bei bestimmten Neubauwohnungen noch eine weitere steuerliche Regelung relevant sein:
§ 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Unter bestimmten Voraussetzungen können zusätzlich zur normalen oder degressiven AfA:
bis zu 5 % pro Jahr
im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren geltend gemacht werden.
Damit können über vier Jahre grundsätzlich zusätzlich bis zu:
20 % der maßgeblichen Bemessungsgrundlage
abgeschrieben werden.
Wann ist die Sonderabschreibung nach § 7b möglich?
Für Neubauwohnungen mit Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gelten insbesondere folgende Voraussetzungen:
- es muss eine neue Wohnung entstanden sein
- das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen
- das QNG muss als Nachweis vorliegen
- die gesetzlichen Kostenobergrenzen müssen eingehalten werden
- die Wohnung muss langfristig entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden
Damit ist diese Sonderabschreibung im Gegensatz zur degressiven AfA unmittelbar mit EH40 und QNG verknüpft.
Welche Kostenobergrenzen gelten bei § 7b EStG?
Für die aktuelle Förderperiode gelten gesetzliche Grenzen.
Die maßgeblichen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten dürfen grundsätzlich:
5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche
nicht überschreiten.
Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf maximal:
4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche
begrenzt.
Das bedeutet:
Auch wenn die Voraussetzungen für § 7b erfüllt sind, werden nicht automatisch die gesamten Anschaffungskosten mit zusätzlich 5 % abgeschrieben.
Beispiel für die §-7b-Sonderabschreibung
Eine vermietete EH40-QNG-Wohnung hat:
80 m² Wohnfläche
Die gesetzlichen Voraussetzungen und Kostenobergrenzen seien in diesem vereinfachten Beispiel vollständig erfüllt.
Die maximale Bemessungsgrundlage beträgt:
80 m² × 4.000 € =
320.000 €
Davon können grundsätzlich bis zu 5 % jährlich als Sonderabschreibung geltend gemacht werden.
Das entspricht:
16.000 € pro Jahr
Über vier Jahre wären damit grundsätzlich bis zu:
64.000 € zusätzliche Sonderabschreibung
möglich.
Können degressive AfA und § 7b kombiniert werden?
Ja.
Erfüllt eine neue Mietwohnung sowohl die Voraussetzungen der degressiven Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG als auch die Voraussetzungen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG, können beide Abschreibungsregelungen grundsätzlich nebeneinander angewendet werden.
Das kann insbesondere bei einer förderfähigen EH40-QNG-Neubauwohnung steuerlich interessant sein.
Vereinfachtes Beispiel: KfW, 5-%-AfA und § 7b zusammen
Ein Kapitalanleger kauft eine vermietete Neubauwohnung.
Kaufpreis:
500.000 €
Angenommener abschreibungsfähiger Gebäudeanteil:
400.000 €
Wohnfläche:
80 m²
Das Gebäude erfüllt die Anforderungen an EH40 mit QNG und auch die weiteren Voraussetzungen für KfW 298, die degressive AfA und § 7b EStG.
Finanzierung
Über KfW 298 können grundsätzlich bis zu:
150.000 €
als Förderkredit finanziert werden.
Degressive Gebäude-AfA
Vereinfachtes vollständiges erstes Jahr:
5 % von 400.000 € =
20.000 €
§-7b-Sonderabschreibung
Maximale Bemessungsgrundlage:
80 m² × 4.000 € = 320.000 €
5 % davon =
16.000 €
Im vereinfachten ersten vollen Jahr können damit in diesem Beispiel allein aus diesen beiden Abschreibungskomponenten bis zu:
36.000 €
steuerliche Abschreibung entstehen.
Das bedeutet nicht, dass der Anleger 36.000 € vom Finanzamt erhält.
Die Abschreibungen reduzieren grundsätzlich die steuerliche Bemessungsgrundlage. Der tatsächliche Steuereffekt hängt insbesondere vom persönlichen Steuersatz, den Mieteinnahmen, Finanzierungskosten und weiteren Werbungskosten ab.
Wichtig: QNG bedeutet nicht automatisch §-7b-Sonderabschreibung
Ein QNG-Zertifikat allein reicht nicht aus.
Für die Sonderabschreibung müssen sämtliche Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt sein.
Dazu gehören insbesondere:
- der vorgeschriebene Zeitraum für Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige
- EH40 mit Nachhaltigkeits-Klasse
- QNG-Nachweis
- Einhaltung der Kostenobergrenze
- langfristige Vermietung zu Wohnzwecken
- weitere gesetzliche Voraussetzungen
Deshalb sollte auf WohnbauAtlas zwischen folgenden Angaben unterschieden werden:
KfW-förderfähig:
Das Projekt erfüllt grundsätzlich die entsprechenden Anforderungen des Förderprogramms.
QNG:
Das Projekt verfügt über die entsprechende Nachhaltigkeitszertifizierung beziehungsweise plant diese verbindlich.
§ 7b Sonder-AfA:
Die steuerlichen Voraussetzungen müssen zusätzlich geprüft werden.
Wie beantragt man KfW 297 oder 298?
Der Förderkredit wird grundsätzlich nicht direkt beim Immobilienportal und auch nicht unmittelbar als normaler Online-Kredit bei der KfW beantragt.
Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner.
Typischer Ablauf:
1. Förderfähigkeit prüfen
Beim Bauträger beziehungsweise Projektanbieter klären:
- Welche Effizienzhaus-Stufe besitzt das Projekt?
- Ist EH40 nachgewiesen?
- Liegt QNG vor oder wird QNG zertifiziert?
- Welche KfW-Förderstufe ist vorgesehen?
- Gibt es eine Bestätigung zum Antrag, kurz BzA?
2. Finanzierungspartner einschalten
Mit Bank, Sparkasse, Finanzierungsvermittler oder einem anderen KfW-Finanzierungspartner die Gesamtfinanzierung abstimmen.
3. KfW-Antrag stellen
Der Finanzierungspartner beantragt den Förderkredit bei der KfW.
Für den Antrag wird grundsätzlich eine Bestätigung zum Antrag (BzA) benötigt.
4. KfW-Zusage erhalten
Erst mit der Förderzusage können die Mittel verbindlich eingeplant werden.
5. Immobilie fertigstellen beziehungsweise erwerben
Nach Abschluss des Vorhabens wird die ordnungsgemäße Durchführung über die Bestätigung nach Durchführung (BnD) nachgewiesen.
Beim Kauf einer Neubauwohnung werden die notwendigen Unterlagen in der Regel vom Projektentwickler beziehungsweise Verkäufer bereitgestellt.
Wann muss der KfW-Antrag gestellt werden?
Der Zeitpunkt der Antragstellung ist entscheidend.
Grundsätzlich sollte die KfW-Förderung vor Beginn des Vorhabens beziehungsweise vor einer endgültig bindenden Umsetzung geklärt und beantragt werden.
Für Kauf- sowie Lieferungs- und Leistungsverträge bestehen besondere Regelungen.
Unter bestimmten Voraussetzungen können Verträge bereits vor Antragstellung abgeschlossen werden, wenn sie eine geeignete aufschiebende Bedingung hinsichtlich der KfW-Förderung enthalten.
Eine solche Bedingung kann nicht einfach nachträglich in einen bereits abgeschlossenen Vertrag aufgenommen werden.
Beim Kauf darf der Kaufpreis unter den entsprechenden Voraussetzungen erst nach Antragstellung gezahlt werden.
Deshalb gilt für Käufer:
KfW-Förderung immer vor Vertragsabschluss beziehungsweise spätestens vor der ersten Kaufpreiszahlung verbindlich mit dem Finanzierungspartner klären.
Was bedeutet „Erstkauf“ bei KfW 297/298?
KfW 297/298 fördern nicht den beliebigen späteren Kauf einer bereits bestehenden Immobilie.
Gefördert werden:
- der Neubau
- der Ersterwerb eines förderfähigen Neubaus
Als Ersterwerb gilt nach den KfW-Bedingungen grundsätzlich der erstmalige Kauf innerhalb von zwölf Monaten nach der Bauabnahme.
Wer eine Wohnung Jahre nach der Fertigstellung vom ersten Eigentümer kauft, kann diese Förderung deshalb nicht einfach erneut beantragen.
Welche Kosten können über KfW 297/298 finanziert werden?
Förderfähig können insbesondere sein:
- Baukosten
- Kosten für den Erstkauf des förderfähigen Gebäudes beziehungsweise der Wohnung
- bestimmte Nebenkosten
- Fachplanung
- Baubegleitung
- Leistungen des Energieeffizienz-Experten
- Lebenszyklusanalyse
- bei QNG auch Kosten der Nachhaltigkeitsberatung und Zertifizierung
Nicht gefördert wird dagegen grundsätzlich der reine Kauf eines Grundstücks.
Energieeffizienz-Experte ist erforderlich
Für KfW 297/298 ist fachliche Begleitung erforderlich.
Ein qualifizierter Energieeffizienz-Experte prüft beziehungsweise bestätigt die energetischen und technischen Anforderungen des Projekts.
Bei einem klimafreundlichen EH40-Gebäude gehört dazu grundsätzlich auch die Betrachtung der Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus.
Für die QNG-Förderstufe wird zusätzlich ein entsprechender Nachhaltigkeitsberater beziehungsweise das notwendige Zertifizierungsverfahren benötigt.
Beim Kauf einer bereits geplanten Bauträgerwohnung werden diese Prozesse üblicherweise auf Projektebene organisiert.
Welche Rolle spielt QNG beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Das QNG wird grundsätzlich für das Gebäude beziehungsweise das entsprechende Bauvorhaben nachgewiesen.
Ein Käufer einer einzelnen Wohnung muss daher normalerweise nicht selbst für seine Wohnung ein eigenes komplettes Nachhaltigkeitszertifizierungsverfahren organisieren.
Entscheidend ist, dass der Projektentwickler beziehungsweise Bauträger das Gesamtprojekt entsprechend geplant und zertifiziert hat beziehungsweise zertifizieren lässt.
Käufer sollten sich bestätigen lassen:
- welche Förderstufe vorgesehen ist
- ob QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM erreicht wird
- ob die erforderliche BzA zur Verfügung steht
- ob der Verkäufer für die zugesagte Förderstufe einsteht
Ist KfW 297/298 ein Zuschuss?
Nein.
KfW 297 und KfW 298 sind Förderkredite.
Der Käufer beziehungsweise Investor erhält einen Kredit, der vollständig zurückgezahlt werden muss.
Der Vorteil liegt insbesondere in der staatlich verbilligten Verzinsung.
Deshalb sollte man bei Immobilienangeboten sauber zwischen folgenden Begriffen unterscheiden:
„150.000 € KfW-Förderung“ bedeutet nicht:
150.000 € geschenktes Geld.
Es bedeutet:
bis zu 150.000 € zinsgünstiger KfW-Förderkredit je förderfähiger Wohneinheit.
Gibt es eine Einkommensgrenze?
Für die regulären Programme KfW 297 und 298 gibt es grundsätzlich keine allgemeine Einkommensgrenze.
Das unterscheidet die Programme beispielsweise von bestimmten Förderprogrammen für Familien.
Ob der Kredit tatsächlich gewährt wird, hängt jedoch weiterhin von der Finanzierung, Bonität und Prüfung durch den Finanzierungspartner ab.
Kann KfW 297/298 mit anderen Förderungen kombiniert werden?
Eine Kombination mit anderen Förderprogrammen kann grundsätzlich möglich sein.
Dabei müssen jedoch die jeweiligen Kumulierungsregeln eingehalten werden.
Für dieselben förderfähigen Kosten beziehungsweise dieselbe Wohneinheit können bestimmte Förderprogramme nicht beliebig miteinander kombiniert werden.
Beispielsweise bestehen eigene Programme wie:
- KfW 296 – Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment
- KfW 300 – Wohneigentum für Familien
- KfW 124 – Wohneigentumsprogramm
Ob eine Kombination möglich und sinnvoll ist, sollte im Rahmen der Finanzierung geprüft werden.
Aktueller Hinweis 2026: Effizienzhaus 55 wird vorübergehend ebenfalls gefördert
Seit Dezember 2025 wurde innerhalb des Programms KfW 297/298 zusätzlich wieder eine Förderstufe für Effizienzhaus 55 eingeführt.
Diese Förderung ist zeitlich befristet.
Nach aktuellem Stand läuft sie bis die dafür vorgesehenen Bundesmittel ausgeschöpft sind, längstens jedoch bis:
31. Dezember 2026
Der Antrag muss bis dahin bei der KfW eingegangen sein.
Für Effizienzhaus 55 sind derzeit bis zu:
100.000 € KfW-Kredit je Wohneinheit
möglich.
Welche Voraussetzungen gelten für die aktuelle EH55-Förderung?
Für die befristete EH55-Förderstufe gelten besondere Voraussetzungen.
Unter anderem:
- der Effizienzhaus-55-Standard muss erreicht werden
- eine gültige Baugenehmigung muss bei Antragstellung vorliegen beziehungsweise die entsprechenden baurechtlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein
- Öl- und Gasheizungen sind nicht zulässig
- mit den Bauarbeiten vor Ort darf bei den förderfähigen Vorhaben grundsätzlich nicht vor dem 16. Dezember 2025 begonnen worden sein
- für Ersterwerber gelten zusätzliche Stichtagsregelungen
Anders als beim klimafreundlichen EH40 ist für diese befristete EH55-Förderstufe grundsätzlich keine Lebenszyklusanalyse und keine QNG-Zertifizierung erforderlich.
Da diese Förderstufe zeitlich befristet ist, sollten die jeweils aktuellen KfW-Bedingungen vor einer Kaufentscheidung geprüft werden.
EH55, EH40 oder EH40 mit QNG – der Unterschied
| Standard | KfW-Kredit 297/298 | QNG erforderlich? | § 7b Sonder-AfA grundsätzlich möglich? |
|---|
| EH55 – Förderstufe 2026 | bis 100.000 € | Nein | Nein, nicht allein aufgrund EH55 |
| Klimafreundliches EH40 | bis 100.000 € | Nein | Nein, QNG fehlt |
| EH40 mit QNG | bis 150.000 € | Ja | Ja, bei Erfüllung aller weiteren Voraussetzungen |
Für Eigennutzer ist damit häufig insbesondere die Höhe des möglichen KfW-Kredits relevant.
Für Kapitalanleger kann EH40 mit QNG zusätzlich steuerlich interessant sein.
KfW 297 oder KfW 298 – welches Programm brauche ich?
Ich kaufe eine Neubauwohnung und ziehe selbst ein
Grundsätzlich:
KfW 297
Ich kaufe eine Neubauwohnung und vermiete sie
Grundsätzlich:
KfW 298
Ich baue ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietwohnungen
Grundsätzlich:
KfW 298
Ich kaufe eine Wohnung für mein Kind und wohne selbst nicht dort
Da der Antragsteller die Wohnung nicht selbst bewohnt, kommt grundsätzlich KfW 298 in Betracht.
Ich kaufe ein Mehrfamilienhaus und bewohne eine Wohnung selbst
Unter bestimmten Voraussetzungen können die selbst genutzte und die nicht selbst genutzten Einheiten über unterschiedliche Produktnummern beantragt werden.
Die selbst genutzte Einheit kann beispielsweise unter KfW 297 und die vermieteten Einheiten unter KfW 298 beantragt werden.
Häufige Fragen zu KfW 297/298 und Effizienzhaus 40
Wie hoch ist die KfW-Förderung für Effizienzhaus 40?
Für ein klimafreundliches Wohngebäude im Effizienzhaus-40-Standard sind derzeit bis zu 100.000 € Förderkredit je Wohneinheit möglich.
Wie hoch ist die Förderung bei EH40 mit QNG?
Bei einem klimafreundlichen Wohngebäude mit QNG steigt der maximale Förderkredit derzeit auf 150.000 € je Wohneinheit.
Ist KfW 297 nur für Eigennutzer?
KfW 297 ist für private Selbstnutzung vorgesehen.
Ist KfW 298 für Kapitalanleger?
Ja. Ein privater Käufer, der die geförderte Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern beispielsweise vermietet, fällt grundsätzlich unter KfW 298.
Ist QNG für KfW 297 oder 298 zwingend erforderlich?
Nein.
Auch ein klimafreundliches Effizienzhaus 40 ohne formelles QNG-Zertifikat kann grundsätzlich bis zu 100.000 € Förderkredit je Wohneinheit erhalten.
Für den höheren Kreditbetrag von bis zu 150.000 € ist jedoch die QNG-Förderstufe erforderlich.
Ist EH40 automatisch förderfähig?
Nein.
Der reine Effizienzhaus-40-Standard reicht für die reguläre KFN-Förderstufe nicht allein aus. Zusätzlich müssen insbesondere die Anforderungen an die Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus erfüllt werden.
Darf ein EH40-Gebäude eine Gasheizung haben?
Für das klimafreundliche Wohngebäude im Programm 297/298 dürfen keine Wärmeerzeuger auf Basis von Öl, Gas oder Biomasse eingesetzt werden.
Kann ich den KfW-Kredit nachträglich beantragen?
Grundsätzlich sollte der Antrag vor Beginn des Vorhabens gestellt werden.
Eine klassische Nachfinanzierung eines bereits begonnenen oder abgeschlossenen Vorhabens ist nicht Ziel des Programms.
Kann ich KfW 297/298 für eine Bestandswohnung nutzen?
Nein.
KfW 297/298 dienen dem Neubau beziehungsweise dem Ersterwerb eines förderfähigen Neubaus.
Kann ein Kapitalanleger KfW und AfA gleichzeitig nutzen?
Grundsätzlich ja.
KfW-Förderung und steuerliche Abschreibung sind unterschiedliche Instrumente und können bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen nebeneinander bestehen.
Brauche ich QNG für die degressive 5-%-AfA?
Nein.
Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist nicht an QNG oder Effizienzhaus 40 gekoppelt.
Brauche ich QNG für die Sonderabschreibung nach § 7b?
Für Neubauwohnungen der aktuellen Förderperiode ist ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis eine wesentliche Voraussetzung.
Förderfähige Neubauprojekte auf WohnbauAtlas finden
WohnbauAtlas macht wichtige Förder- und Steuermerkmale von Neubauprojekten direkt sichtbar.
So können Interessenten gezielt nach Immobilien suchen, bei denen beispielsweise folgende Merkmale relevant sind:
- Effizienzhaus 40
- QNG
- KfW 297
- KfW 298
- KfW-Förderkredit bis 100.000 €
- KfW-Förderkredit bis 150.000 €
- degressive 5-%-AfA
- Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Dadurch können Neubauprojekte nicht nur nach Lage, Preis und Wohnfläche, sondern auch nach energetischen, finanziellen und steuerlichen Kriterien verglichen werden.
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Wichtiger Hinweis
Die Informationen auf WohnbauAtlas dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Steuer-, Rechts-, Anlage-, Energie- oder Finanzierungsberatung dar.
Die tatsächliche Förderfähigkeit hängt immer vom konkreten Objekt und den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Förderbedingungen ab.
KfW-Förderprogramme, Zinssätze, verfügbare Bundesmittel und technische Anforderungen können sich ändern.
Auch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten hängen von den individuellen Voraussetzungen, dem Zeitpunkt von Bau, Erwerb und Fertigstellung, der Nutzung sowie der persönlichen steuerlichen Situation ab.
Vor einer Kauf- oder Investitionsentscheidung sollten deshalb insbesondere der Finanzierungspartner, ein qualifizierter Energieeffizienz-Experte und bei steuerlichen Fragen ein Steuerberater einbezogen werden.
