Mieten oder Kaufen? Warum Eigentum teuer wirkt – und wann es sinnvoll ist

„Kaufen lohnt sich nicht mehr“ – eine bequeme, aber falsche Annahme.

Diese Aussage hört man ständig. Sie klingt logisch, ist aber zu einfach.

Die Kaufpreise sind seit 2022 insgesamt nur moderat zurückgegangen. Seit Mitte 2025 zeigen sie in vielen Regionen wieder eine leichte bis moderate Aufwärtsentwicklung, regional sehr unterschiedlich, im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Gleichzeitig ziehen die Mieten weiter deutlich an – in vielen Städten schneller als die verfügbaren Einkommen. Die Einstiegshürde für Käufer bleibt hoch, vor allem durch Eigenkapitalanforderungen, Kaufnebenkosten und das gegenüber den Nullzinsjahren deutlich höhere Zinsniveau.

Was viele daraus falsch ableiten: Eigentum sei grundsätzlich unvernünftig.
Das stimmt nicht. Eigentum ist kein Selbstläufer mehr, aber auch kein Auslaufmodell.

Die entscheidende Kennzahl: Wohnkostenbelastung

Nicht der reine Kaufpreis entscheidet, sondern der Anteil am Nettoeinkommen, der langfristig fürs Wohnen aufgebracht werden muss.

In Deutschland gaben Mieterhaushalte laut dem Statistischen Bundesamt zuletzt im Schnitt knapp 28 % ihres Nettoeinkommens für Miete aus. Bei einkommensschwächeren Haushalten liegt der Anteil jedoch deutlich höher, oft deutlich über 30 % und teils sogar bei über 40 %, insbesondere in teuren Städten und Großstädten. Käufer mit solider, langfristiger Finanzierung haben dagegen eine weitgehend konstante monatliche Belastung, während Mieten Jahr für Jahr weiter steigen.

Der häufige Denkfehler: Miete wirkt flexibel, Eigentum riskant.
Langfristig kehrt sich diese Wahrnehmung in vielen Fällen um.

Warum Eigentum für viele trotzdem schwer erreichbar bleibt

Die Hürden sind real und strukturell. Hohe Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten belasten den Einstieg erheblich. Hinzu kommt ein deutlich höheres Zinsniveau als in den Nullzinsjahren. Aktuell liegen Bauzinsen je nach Bonität und Beleihung bei etwa 3,5–4,0 % effektiv für 10–15 Jahre Zinsbindung. Zusätzlich treiben steigende Bau- und Energiestandards wie EH40, EH55 oder QNG die Kosten weiter nach oben.

Viele geben an dieser Stelle bereits auf, ohne sich ernsthaft mit Förderungen, steuerlichen Effekten und ihrem tatsächlichen Finanzierungsspielraum auseinanderzusetzen.

Steuerliche Hebel und KfW-Kredite als zentrale Bausteine im Neubau

Für neu errichtete Wohngebäude gilt grundsätzlich die lineare AfA von 3 % pro Jahr über 33⅓ Jahre. Darüber hinaus bestehen aktuell zwei zentrale Sonderregelungen (Stand Januar 2026). Zum einen die degressive AfA von 5 % auf den jeweiligen Restbuchwert für Gebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Zum anderen die Sonder-AfA nach § 7b EStG, die bei bestimmten energieeffizienten Mietwohnungsneubauten zusätzliche 5 % pro Jahr für maximal vier Jahre ermöglicht, innerhalb klar definierter Kostenobergrenzen und Fristen.

Gerade die Kombination aus degressiver AfA und möglicher Sonder-AfA kann in den ersten Jahren zu einer spürbaren steuerlichen Entlastung führen, insbesondere für Kapitalanleger mit hoher Steuerlast. Wer diese Effekte nicht einrechnet, vergleicht Miete und Kauf auf einer falschen Grundlage.

Ein weiterer wichtiger Baustein in der Finanzierungsplanung sind zinsgünstige Kredite der KfW-Bank, die über die Hausbank beantragt werden. Die KfW bietet mehrere Förderkredite für den Neubau oder Kauf an, die deutlich günstigere Konditionen als klassische Baufinanzierungen ermöglichen. So können Privatpersonen über das Wohneigentumsprogramm (Kredit Nr. 124) Kredite aktuell bis zu 100.000 €* zu sehr günstigen Zinsen erhalten, um den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie zu unterstützen.

Für energieeffiziente Neubauten gibt es mit den Programmen „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (Kredit Nr. 297/298) Förderkredite bis zu 150.000 €* je Wohneinheit, ebenfalls über die Hausbank. Die Effektivzinsen können bei passender Laufzeit und Effizienzstandard deutlich unter den marktüblichen Bauzinsen liegen. In Beispielen aktueller Konditionen beginnen die effektiven Jahreszinsen für KfW-Neubaukredite teilweise bei etwa 1,46 %  – im Vergleich zu klassischen Baufinanzierungen, die oft 3,5 % oder mehr kosten.

Solche Konditionen können die monatliche Belastung spürbar reduzieren und die Tragfähigkeit des Finanzierungsplans verbessern, insbesondere wenn sie mit einem langfristigen Konzept und steuerlichen Effekten kombiniert werden. Die Kredite der KfW sind auch mit anderen Förderprodukten kombinierbar und werden bei der Gesamtkonzeption über die Hausbank berücksichtigt.

Denkmalimmobilien: nach wie vor sehr stark – aber nur mit guter Planung

Die Denkmal-AfA bleibt ein äußerst wirkungsvolles steuerliches Instrument. Bei Kapitalanlagen können die anerkannten Sanierungskosten vollständig abgeschrieben werden, in den ersten acht Jahren mit jeweils 9 %, anschließend vier Jahre mit jeweils 7 %. Bei Eigennutzung lassen sich über einen Zeitraum von zehn Jahren jeweils 9 % der förderfähigen Sanierungskosten steuerlich geltend machen.

Der entscheidende Vorteil von Denkmalimmobilien liegt nicht allein in der Abschreibung, sondern in der Kombination aus steuerlicher Wirkung und Finanzierung. Da ein erheblicher Teil des Kaufpreises auf förderfähige Sanierungskosten entfällt, sind Denkmalobjekte in vielen Fällen gut finanzierbar. Vor dem Hintergrund einer insgesamt deutlich restriktiveren Kreditvergabe bewerten Banken solche Projekte heute vor allem danach, ob Sanierungskosten, Kaufpreis und Förderfähigkeit getrennt ausgewiesen und fachlich plausibel hergeleitet sind. Ist diese Voraussetzung erfüllt, gelten Denkmalimmobilien häufig als kalkulierbar, wodurch der Zugang zu langfristig planbarem und vergleichsweise günstigem Fremdkapital realistisch wird.

Gerade für Käufer mit hoher Steuerlast kann diese Kombination dazu führen, dass sich selbst bei auf den ersten Blick hohen Kaufpreisen eine tragfähige Gesamtbelastung ergibt. Die steuerliche Entlastung in den ersten Jahren wirkt direkt auf die Liquidität, während die Finanzierung langfristig planbar bleibt.

Voraussetzung ist allerdings eine sorgfältige Planung. Entscheidend sind realistische Sanierungskosten, eine tragfähige Lage, ein marktgerechter Kaufpreis sowie eine frühzeitige Abstimmung mit Steuerberater und finanzierender Bank. Denkmalimmobilien sind kein Standardprodukt und erfordern eine differenzierte Betrachtung. Wer sie ohne fundierte Analyse angeht, riskiert Fehlkalkulationen. Richtig eingeordnet und strukturiert, können Denkmalimmobilien jedoch ein langfristig stabiles und steuerlich effizientes Modell darstellen.

Zwei typische Lebenssituationen – zwei unterschiedliche Antworten

Für Familien mit hoher Steuerlast und langfristigem Bleibewunsch ist geförderter Neubau oder eine gut geplante Denkmal-Eigennutzung in vielen Fällen langfristig günstiger als Miete, trotz höherem Kapitaleinsatz zu Beginn. Bei Alleinstehenden oder jungen Paaren mit mittlerem Einkommen hängt die Entscheidung stark vom Einzelfall ab. In Förderkulissen, Wachstumsregionen oder bei sehr guter Finanzierbarkeit kann Eigentum sinnvoll sein, in vielen anderen Situationen bleibt Mieten die rationalere Wahl.

Entscheidend ist nicht das Modell an sich, sondern die individuelle Gesamtrechnung über einen Zeitraum von 15 bis 25 Jahren.

Der wichtigste Tipp: Erst zur Bank, dann zur Immobilie

Der mit Abstand häufigste und teuerste Fehler lautet, erst intensiv zu suchen und dann zur Bank zu gehen. Die richtige Reihenfolge ist, frühzeitig das Gespräch mit einer spezialisierten Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater zu suchen, realistisch zu klären, welche monatliche Belastung tragfähig ist, Förderungen, Eigenkapital und steuerliche Effekte sauber einzuplanen und den weiteren Weg strukturiert anzugehen.

Gute Institute finanzieren kein einzelnes Objekt, sondern ein tragfähiges, langfristiges Wohnkonzept. Wer seine finanzielle Grenze nicht kennt, kauft am Ende entweder zu teuer – oder gar nicht.

Fazit: Wohneigentum ist nicht unerschwinglich geworden.

Es ist anspruchsvoller, selektiver und deutlich beratungsintensiver geworden.

Wer ohne fundierten Plan und ohne frühzeitige Finanzierungsprüfung kauft, riskiert Fehlentscheidungen und unnötige Kosten. Wer Förderungen, Steuerwirkungen, Zinsbindung und die eigene Belastbarkeit ernsthaft versteht und richtig einordnet, verschafft sich auch 2026 noch einen klaren Vorteil.

Ein zusätzlicher Orientierungspunkt:
Wenn eine Bank heute eine Finanzierung nach sorgfältiger Prüfung freigibt, ist das kein formaler Akt mehr, sondern ein belastbares Signal. Institute sind deutlich vorsichtiger geworden. Eine Zusage bedeutet in der Regel, dass Objekt, Finanzierung und persönliche Situation zusammenpassen. In solchen Fällen spricht vieles dafür, entschlossen zu handeln.