Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Kurswechsel beim Heizen, mehr Spielraum, neue Kostenrisiken

Mit den am 25. Februar 2026 vorgestellten Eckpunkten zum Gebäudemodernisierungsgesetz setzt die Koalition einen klaren Bruch mit der bisherigen Logik des Gebäudeenergiegesetzes. Der wichtigste Punkt ist politisch wie praktisch: Der unmittelbare Handlungsdruck für Eigentümer soll sinken. Der Immobilienverband IVD spricht von „erster Klarheit“ und sieht vor allem eine Entspannung für den massenhaft vorhandenen Gasheizungsbestand, weil künftig schrittweise dekarbonisiert werden kann, statt über starre Vorgaben sofort technisch umzuschwenken.

Von der Technikpflicht zur Brennstofflogik

Kern der Neuausrichtung ist die Abkehr von der früheren 65 Prozent Regel. Statt eine bestimmte technische Lösung indirekt zu erzwingen, soll die Heizungswahl wieder breiter möglich sein. Gleichzeitig wird die Klimawirkung über den Brennstoff organisiert. Geplant ist eine Grüngas und Grünölquote, also ein wachsender Anteil klimafreundlicher Beimischungen wie Biomethan, Wasserstoff oder synthetische und naturbasierte Kraftstoffe, der in Stufen steigen soll. Für 2029 ist ein Startwert von zehn Prozent genannt, parallel wird mit einer sogenannten Biotreppe argumentiert, die den Übergang im Bestand pragmatischer machen soll.

Das ist grundsätzlich ein nachvollziehbarer Ansatz: Er lässt Bestandsgebäude anders reagieren als Neubau, reduziert den Druck auf einzelne Eigentümer und verlagert Verantwortung auf die Energieversorgung. Genau hier liegt aber auch die Wette des Gesetzes: Es funktioniert nur, wenn diese klimafreundlichen Brennstoffe in ausreichender Menge verfügbar sind und die Infrastruktur Schritt hält.

Planungssicherheit oder nur ein anderes Unsicherheitsprofil

Aus Immobilieneigentümer Sicht ist die Botschaft zunächst positiv: Keine Austauschpflicht für funktionierende Anlagen, weniger unmittelbare Investitionszwänge, potenziell mehr Technologieoffenheit. Das Wirtschaftsministerium kündigt zudem an, den Referentenentwurf im nächsten Schritt auszuarbeiten und in Anhörungen zu geben.

Gleichzeitig entsteht ein neues Unsicherheitsprofil. Mehrere Verbände warnen davor, dass die Kostenrisiken am Ende bei Verbrauchern landen, weil klimafreundliche Brennstoffe teurer sind und knapper sein können als fossile Energieträger. Der Deutsche Mieterbund kritisiert explizit, dass die Eckpunkte Kostenrisiken auf Mieter verlagern könnten, während Schutzmechanismen gegen überhöhte Nebenkosten noch nicht konkret sind.

Hinzu kommt ein zweiter, oft unterschätzter Faktor: die parallele europäische Regulierung. Die überarbeitete EU Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden setzt den Rahmen in Richtung Nullemissionsgebäude und erhöhten Sanierungsanforderungen, insbesondere mit Mindeststandards und Pfaden zur Senkung des Energieverbrauchs. Deutschland muss das national umsetzen. Wenn GMG, Wärmeplanung und EU Vorgaben nicht sauber zusammengeführt werden, ist die nächste Regulierungsrunde vorprogrammiert, und genau das ist Gift für Investitionsentscheidungen.

Meine Einordnung

Ich halte es für richtig, den Zwang aus dem Markt zu nehmen und Eigentümern wieder echte Handlungsoptionen zu geben. Was Deutschland im Wohnungsbau gerade nicht braucht, sind neue Detailvorschriften, die Planung, Finanzierung und Baukosten weiter nach oben treiben. Die Klimaziele und der Regulierungsanspruch der letzten Jahre wirken auf dem Papier konsequent, in der Realität sind sie für viele Haushalte und auch für die Bauwirtschaft schlicht extrem teuer und damit politisch wie wirtschaftlich schwer durchhaltbar.

Wenn die Politik wirklich Modernisierung will, dann muss sie einfache Leitplanken setzen, technologieoffen bleiben, Quartierslösungen ermöglichen und vor allem Stabilität liefern. Ein Gesetz, das heute „Freiheit“ verspricht und morgen durch neue Nebengesetze, Nachsteuerung ab 2030 oder EU Umsetzungsdruck wieder verschärft wird, bringt niemandem etwas. Entscheidend ist deshalb weniger das Framing, sondern ob der finale Entwurf klare, langfristige Regeln schafft und die Kostenfrage ehrlich adressiert.