Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 beschlossen: Neue Heizungsfreiheit, Biotreppe und Kostenrisiken

Die 65-Prozent-Vorgabe entfällt. Öl- und Gasheizungen bleiben möglich. Die wirtschaftliche Verantwortung verschiebt sich jedoch von der Technikentscheidung zu Brennstoff, Betriebskosten und langfristiger Versorgung.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist nicht einfach die Abschaffung des bisherigen „Heizungsgesetzes“. Es ersetzt eine unmittelbare Technikvorgabe durch eine neue Steuerungslogik: Eigentümer erhalten mehr Freiheit bei der Wahl des Heizsystems, müssen bei neu eingebauten Öl- und Gasheizungen aber steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen. Für vermietete Wohnungen kommen neue Regeln zur Aufteilung von CO₂-, Netz- und Brennstoffkosten hinzu. Die zentrale Frage lautet deshalb nicht mehr nur: Welche Heizung darf eingebaut werden? Sondern: Wer trägt die langfristigen Betriebs- und Transformationsrisiken?

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wird nicht ersatzlos gestrichen. Es wird inhaltlich neu geordnet und in „Gebäudemodernisierungsgesetz“ umbenannt. Der stärkste politische Kurswechsel betrifft den Heizungstausch: Die einheitliche 65-Prozent-Vorgabe entfällt. Eigentümer können wieder zwischen mehreren Heizungsoptionen wählen.

Die neue Logik unterscheidet zwischen der Wahl der Anlage und der Klimawirkung des eingesetzten Energieträgers. Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss schrittweise einen steigenden Anteil der bereitgestellten Wärme aus anerkannten klimafreundlicheren Brennstoffen erzeugen.

Eine funktionierende Bestandsheizung muss nicht allein wegen des neuen Gesetzes sofort ausgetauscht werden. Der politische Entlastungseffekt betrifft deshalb vor allem Eigentümer, deren Anlage weiterbetrieben oder repariert werden kann. Die Biotreppe des § 43 ist nach dem verabschiedeten Text dagegen an den Neueinbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Anlage nach Inkrafttreten geknüpft.

Für die langfristige Planung bleibt dennoch entscheidend, wie sich CO₂-Preise, Gasnetzentgelte, Brennstoffverfügbarkeit, kommunale Wärmeplanung und die noch ausstehende Grüngasquote entwickeln. Eine heute technisch erlaubte Lösung kann wirtschaftlich trotzdem an Attraktivität verlieren.

Der ursprüngliche Eckpunkte-Artikel beschrieb das Kostenrisiko für Mieter noch als offene Frage. Im verabschiedeten Gesetz gibt es inzwischen konkrete Schutzmechanismen. Sie greifen bei neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen in vermieteten Wohngebäuden.

Kein vollständiger Kostenschutz: Die hälftige Aufteilung reduziert den Anreiz, eine kurzfristig günstige, aber langfristig unwirtschaftliche fossile Heizung allein zulasten der Mieter einzubauen. Sie verhindert jedoch nicht, dass die Gesamtkosten für beide Seiten steigen können.

Die Bundesregierung setzt die Bundesförderung für effiziente Gebäude fort, hat die Bedingungen jedoch zeitgleich angepasst. Für Eigentümer ist deshalb wichtig, Gesetz und Förderung getrennt zu betrachten: Das Gebäudemodernisierungsgesetz erweitert die technische Wahl, die Förderung lenkt Investitionen weiterhin in klimafreundliche Systeme und energetische Sanierung.

Förderzusagen, die bereits vor der Umstellung erteilt wurden, behalten nach Angaben der KfW ihre Gültigkeit. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht weiterhin nicht; maßgeblich sind die jeweils aktuellen Produktbedingungen und verfügbaren Bundesmittel.

Der nationale Kurswechsel bei der Heiztechnik hebt die europäische Gebäuderegulierung nicht auf. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 verlangt weiterhin eine schrittweise Dekarbonisierung und Effizienzsteigerung des Gebäudebestands. Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt große Teile dieser Vorgaben in nationales Recht um.

Eine seriöse Entscheidung sollte nicht mit der Frage beginnen, welche Technik politisch bevorzugt wird. Sie sollte mit dem Gebäude und dem lokalen Versorgungspfad beginnen. Die folgende Matrix ist eine redaktionelle Entscheidungslogik, keine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Der Wegfall der pauschalen 65-Prozent-Vorgabe ist für viele Bestandsgebäude sinnvoll, weil nicht jedes Haus dieselbe technische Lösung verträgt. Technologieoffenheit kann Investitionen erleichtern, Fehldimensionierungen vermeiden und Quartiers- oder Hybridlösungen ermöglichen. Das ist der tatsächliche Vorteil des Kurswechsels.

Problematisch wäre jedoch, daraus eine allgemeine Entwarnung für Öl und Gas abzuleiten. Die neue Freiheit gilt vor allem am Punkt der Anschaffung. Danach greifen Biotreppe, CO₂-Preis, Netzentgelte, Mietkostenaufteilung und absehbar weitere Regeln für die Brennstoffanbieter. Damit entsteht kein regulierungsfreier Markt, sondern ein anderes Unsicherheitsprofil.

Für Eigentümer und Investoren folgt daraus eine klare Konsequenz: Die beste Lösung ist nicht automatisch die Heizung mit den niedrigsten Einbaukosten. Entscheidend ist die robusteste Gesamtlösung über die Nutzungsdauer. Wer nur den Kaufpreis vergleicht, unterschätzt das Gesetz. Wer Gebäudestruktur, Wärmeplanung, Förderung, Betriebskosten und den europäischen 2045-Pfad gemeinsam betrachtet, gewinnt tatsächlich Planungssicherheit.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz nimmt den unmittelbaren Technikzwang zurück und gibt Eigentümern mehr Optionen. Gleichzeitig verlagert es Klimaschutz und Kostenrisiken in den laufenden Betrieb. Neue fossile Heizungen bleiben rechtlich möglich, werden aber durch steigende klimafreundliche Brennstoffanteile, neue Kostenaufteilungen und die vollständige Dekarbonisierung bis 2045 zu einer langfristigen Wette auf Verfügbarkeit und Preis.

Für eine gute Investitionsentscheidung reicht deshalb kein einfacher Vergleich zwischen Gasheizung und Wärmepumpe. Erforderlich ist eine Szenariorechnung für das konkrete Gebäude. Planungssicherheit entsteht nicht durch maximale Wahlfreiheit, sondern durch eine Lösung, die auch bei veränderten Energiepreisen, Förderbedingungen und Regulierung tragfähig bleibt.