Bund plant Vergesellschaftungsverbot für Mietwohnungen: Was der Koalitionsbeschluss für Berlin und den Wohnungsmarkt bedeutet

Die Koalition will Vergesellschaftungsgesetze der Länder für private Mietwohnungsbestände durch ein Bundesgesetz ausschließen. Das ist ein starkes politisches Signal, aber noch keine unmittelbar geltende Rechtsänderung. Für den Wohnungsmarkt ist deshalb die wichtigste Unterscheidung: Was wurde politisch vereinbart, was ist bereits rechtlich wirksam – und welche Folgen sind tatsächlich messbar?

Auslöser ist vor allem die Berliner Vergesellschaftungsdebatte. Beim Volksentscheid am 26. September 2021 stimmten 59,1 Prozent der gültig Abstimmenden für den Beschlussentwurf „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Das Votum verpflichtete den Senat politisch zur Erarbeitung eines Gesetzentwurfs, war aber kein unmittelbar in Kraft tretendes Vergesellschaftungsgesetz.

Im September 2025 veröffentlichte die Initiative einen eigenen Entwurf. Er soll Bestände profitorientierter Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin erfassen; genannt werden rund 200.000 bis 220.000 Wohnungen. Der Entwurf sieht eine Anstalt öffentlichen Rechts als neue Trägerin und ein eigenes Entschädigungsmodell vor. Damit hat sich die Debatte von einer politischen Forderung zu einem konkreten Gesetzgebungsprojekt verschoben.

Der Koalitionsausschuss des Bundes reagiert darauf mit zwei unterschiedlichen Instrumenten: einem geplanten bundesrechtlichen Ausschluss landesrechtlicher Vergesellschaftungen privater Mietwohnungsbestände und der Gründung einer Bundes-Wohnungsbaugesellschaft. Das erste Instrument soll Investitionsrisiken begrenzen. Das zweite soll zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum schaffen. Beide Maßnahmen werden häufig gemeinsam genannt, lösen aber unterschiedliche Probleme.

Im politischen Sprachgebrauch wird meist von „Enteignung“ gesprochen. Juristisch ist jedoch zwischen Enteignung nach Artikel 14 Absatz 3 GG und Vergesellschaftung nach Artikel 15 GG zu unterscheiden. Artikel 15 erlaubt grundsätzlich, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Das Gesetz muss Art und Ausmaß der Entschädigung regeln.

Der Bund verfügt nach Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15 GG über eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für die Überführung von Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln in Gemeineigentum oder Gemeinwirtschaft. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jedes bundesrechtliche Verbot landesrechtlicher Vergesellschaftungen verfassungsgemäß wäre. Die zentrale Frage lautet, wie weit der Bund die im Grundgesetz selbst eröffnete Vergesellschaftungsoption für die Länder ausgestalten, begrenzen oder praktisch ausschließen darf.

Die Berliner Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich verfassungskonform ausgestaltet werden kann. Zugleich existiert bislang keine höchstrichterliche Rechtsprechung zur erstmaligen Anwendung von Artikel 15 GG. Ein Bundesgesetz, das die Anwendung auf private Mietwohnungsbestände ausschließt, würde daher juristisches Neuland nicht beenden, sondern wahrscheinlich eine neue verfassungsrechtliche Streitfrage eröffnen.

Politische Beschlüsse werden am Wohnungsmarkt häufig überschätzt, weil Signal, Recht und reale Umsetzung vermischt werden. Für eine belastbare Einordnung sollten vier Wirkungsebenen getrennt betrachtet werden:

Kurzfristig zunächst wenig. Der Koalitionsbeschluss verändert weder bestehende Mietverträge noch Mietpreisbremse, Kündigungsschutz oder Modernisierungsregeln. Auch die angekündigte Bundes-WBG wirkt erst, wenn konkrete Wohnungen geplant, finanziert, genehmigt und fertiggestellt werden.

Langfristig stehen zwei unterschiedliche Wirkungsversprechen gegeneinander. Gegner der Vergesellschaftung erwarten, dass ein Verbot Investitionssicherheit verbessert und dadurch privates Kapital für Neubau und Modernisierung mobilisiert. Befürworter argumentieren, dass die Überführung großer Bestände in Gemeineigentum Mieten, Bewirtschaftung und Mitbestimmung dauerhaft stärker am Gemeinwohl ausrichten könnte. Beide Seiten sprechen damit über unterschiedliche Ziele: zusätzliches Angebot einerseits, Eigentums- und Mietstruktur des Bestands andererseits.

Der strukturelle Angebotsmangel ist unstrittig. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung beziffert den durchschnittlichen Neubaubedarf bis 2030 auf rund 320.000 Wohnungen pro Jahr. Tatsächlich wurden 2025 bundesweit nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt – 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. In Berlin wurden 2025 rund 11.027 Wohnungen fertiggestellt, 28,2 Prozent weniger als 2024.

Daraus folgt: Eigentumsübertragungen ersetzen keinen Neubau. Umgekehrt ist es analytisch zu kurz, daraus abzuleiten, dass Eigentumsstrukturen für Bezahlbarkeit bedeutungslos seien. Eine Vergesellschaftung kann die Zahl der Wohnungen nicht erhöhen, aber die Bewirtschaftungslogik, Mietentwicklung und öffentliche Finanzierungsrisiken verändern. Gute Wohnungspolitik muss deshalb mindestens vier Ergebnisse messen: zusätzliche Wohnungen, tatsächliche Bezahlbarkeit, mobilisiertes Kapital und Umsetzungsgeschwindigkeit.

Im ursprünglichen Artikel wurden Entschädigungskosten von rund 29 bis 36 Milliarden Euro als nahezu feststehende Größenordnung dargestellt. Diese Zahlen stammen aus amtlichen Kostenschätzungen zum Volksentscheid 2021 und bezogen sich auf etwa 243.000 Wohnungen. Die Initiative nannte damals eine deutlich niedrigere Spanne von 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro.

Der 2025 veröffentlichte Gesetzentwurf verwendet wiederum ein anderes Modell. Nach Angaben der Initiative sollen die Vergesellschaftungswerte je nach Objekt regelmäßig bei etwa 40 bis 60 Prozent des herkömmlichen Marktwerts liegen und über langfristige Schuldverschreibungen finanziert werden. Die früheren Summen sind deshalb wichtige historische Vergleichswerte, aber keine belastbare Kostenprognose für einen späteren Gesetzesvolksentscheid.

Nach dem Koalitionspapier soll die „Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen“ dort tätig werden, wo der Markt dauerhaft nicht ausreichend bezahlbaren Wohnraum bereitstellt. Sie soll den sozialen Wohnungsbau und den industriellen Hochlauf seriellen Bauens unterstützen sowie in Regionen mit nachgewiesenem Wohnungsmangel aktiv werden.

Für eine Marktprognose fehlen jedoch noch die entscheidenden Parameter: Rechtsform, Eigenkapital, Fremdfinanzierung, Grundstückszugang, Miet- und Belegungsbindungen, Rolle der Länder und Kommunen, jährliches Bauziel, Vergabemodell und operative Startfähigkeit. Erst daraus lässt sich ableiten, ob die WBG ein relevanter Bestandshalter, Projektentwickler, Finanzierungsvehikel oder vor allem eine koordinierende Plattform wird.

Der Koalitionsbeschluss ist ein deutliches Signal gegen die Vergesellschaftung privater Mietwohnungsbestände durch die Länder. Er schafft aber noch kein geltendes Verbot und damit auch noch keine vollständige Rechtssicherheit. Entscheidend werden der konkrete Gesetzentwurf, seine verfassungsrechtliche Tragfähigkeit und mögliche Übergangs- oder Konfliktfälle mit Berlin sein.

Für den Wohnungsmarkt ist die wichtigere Erkenntnis: Ein Vergesellschaftungsverbot und eine neue Bundes-Wohnungsbaugesellschaft sind keine austauschbaren Antworten. Das Verbot verändert die Verteilung politischer und rechtlicher Risiken. Die WBG kann das Angebot nur erhöhen, wenn sie Kapital, Grundstücke, Genehmigungen und Umsetzungskapazität zusammenbringt. Wohnungspolitik sollte daher nicht an Ankündigungen, sondern an zusätzlichen Wohnungen, tragbaren Mieten, mobilisiertem Kapital und realer Baugeschwindigkeit gemessen werden.